中國時報【王莫昀╱台北報導】

總統大選落幕，馬英九總統高票連任，巿場預期兩岸經貿關係將再邁向新紀元，具有租金收益的商用不動產後勢看俏，一般住宅房價則在奢侈稅效應及歐債危機干擾下，短期有機會反彈，長期將呈現緩步修正。

住商不動產董事總經理陳錫琮指出，選後房巿將有三大趨勢，首先是企業主與高資產者將維持不動產布局規劃，讓豪宅、商辦、商務旅館等高端市場更形活絡；其次是短期恐出現屋主降價保守，自住客不容易簡撿到便宜情況；最後則是推案回歸基本面，建商將依照市場與外在經濟環境決定推案狀況。

選後房市最大的助益，在兩岸經貿關係的穩定與發展，永慶房產事業群總經理葉凌棋表示，在當前低利環境下，具有租金收益的商用不動產，受惠於兩岸和平紅利及陸客自由行商機持續擴大，後勢持續看好。

世邦魏理仕台灣分公司總經理林俊銘表示，目前對台灣商用不動產抱持興趣的外資中，絕大多數為亞洲投資人，其中又以來自香港、新加坡及日本的投資人最為積極，而台灣是否能如過去四年維持和平穩定的兩岸關係也是他們所關心的議題之一。

相較新年度商用不動產持續看俏，一般住宅在奢侈稅及歐債內外雙重夾擊下，今年上半年成交量將呈現低量盤整局勢，信義房屋表示，選後不確定因素解除，在政策方向不變下，部分買方可望解除觀望回到市場；不過受到奢侈稅的限制以及實價登錄的影響，投資需求持續受到壓抑，買方還是以自住客為主，買氣須視房價水準而定。

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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

今年70歲的營建股獲利「一哥」長虹建設董事長李文造，對於選後房市走勢，直言「沒有空窗期」，很快回歸基本面；對於勝選的總統馬英九和未來的新執政團隊，他也直率指出，「要解決台北市高房價的問題，就要先解決都更獎勵1坪換1坪的選舉支票！」

李文造快人快語、直話直說的個性，在營建上市櫃公司獨樹一格，對於當選連任的總統馬英九和執政團隊，建言更直率。

李文造不諱言指出，「目前房價飆漲問題，都更政策得要負責！」未來總統和行政院長還是不可避免要面對居住正義問題，要面對居住正義，先要檢討都更政策的「1坪換1坪」獎勵措施。

李文造強調，都更獎勵措施提出可1坪換1坪，把老公寓炒高到每坪動輒70萬、80萬元，使得旁邊新推出預售屋開到1坪100萬元，這樣有過份嗎？很多已簽約的都更戶，最後都要求比照辦理，重新簽約，結果都更案紛紛卡住。

李文造直言，「如果政府敢負責任，那就宣布取消這些根本作不到的獎勵，回歸到母法，房價馬上回跌！」更何況30、40年前政府制定容積率政策時，台北的都市計劃，根本負荷不了都更獎勵1倍的容積。

李文造說，新執政團隊最好減少不當的政策、人為干預，讓房市回歸市場機制；另外，他建議實價登錄後，應逐年提高印花稅、逐步進行房地產稅制改革，居住正義可行，但絕非亂棒一揮，盲目打房。

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新北市法制局日前表示，去年房地產交易熱絡，新北市人口移入急速成長，建商在新北市大興土木，預售屋即如雨後春筍相繼矗立，因台北市房價居高不下，而新北市各項公共建設次第完成，新北市已成為首次購屋或換屋之最佳選擇。

法制局長邱惠美表示，根據統計預售屋消費糾紛目前已躍居新北市政府消費申訴案件之首，其主因係消費者未能明瞭預售屋房地買賣契約內容，預售屋建商所擬定買賣契約內容也未依據內政部公告規定，造成預售屋房地買賣消費糾紛層出不窮，為保障消費者權益，消保官即已先於去年九月命先前承造建商鉅松營造有限公司命停止銷售，而後該建案由晟曜建設股份有限公司承造並辦理換約或解約退款，經消保官於去年十月行政調查確認消費者換約或退費。

法制局表示，由於春節將屆，春節期間民眾看屋購屋甚多，提醒消費者購買預售屋買賣契約應注意事項計有：房地出售面積及認定標準（除陽台外雨遮及屋簷不計價）、房地面積誤差及其價款找補、契約總價（分別以土地、房屋『包括主建物、附屬建物、共有部分及車位』計價）、履約保證（包括內政部同意履約保證方式、價金返還之保證、價金信託、同業連帶擔保、公會連帶擔保）、驗收及違約之處罰等契約條款是否符合「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」規定。

消保官呼籲消費者春節期間看屋及購屋簽約時，須參照行政院消保處公告「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」及「成屋買賣契約書範本」規定，以保障自己權益。

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馬英九當選，房市也逐漸明朗!對於不少建商大老闆來說，這結果相當樂觀，因為政局穩定，房市才能平穩，不過淡江大學產經系教授莊孟翰分析，大選之後，房價將回歸基本面，而且會向下修正。

馬英九(2011.12.17)：「像浮洲蓋了4480戶，就保留了10%作為社宅，我們希望這個推出去之後，要看市場的反應，其他我們規劃中的，大概將近有兩萬戶。」為了減輕民眾購屋壓力，總統馬英九在當時總統辯論會上，承諾將有更多社會住宅釋出，就因為聽到民眾這樣的心聲。

隨著總統大選落幕，陷入低迷好久的房市，也可望有回溫的機會，因為對於大老闆來說，政局穩定，房市才能平穩。長虹建設董事長李文造(01.09)：「我們生意人喜歡穩定，穩定我們比較好規劃，不要起起伏伏。」房市投資客黃家進(2011.12.01)：「我認為就台北而言，買氣會達到100%，最近沒買的會顯現出來。」

房市投資客，人稱帥過頭的黃家進，對於馬英九當選後的房市，相當樂觀，但專家有不同見解。淡江大學產經系教授莊孟翰：「應該回歸市場的基本面，台北市跌幅大概10%到15%左右 ，在台北縣、新北市這邊約略兩到三成，這很自然會出現。」

政治的不確定因素消除，但畢竟還有經濟因素，全球不景氣，房市吹冷風，房價似乎還有向下修正的機會，專家分析，大選後房市會逐漸明朗，想要買房的民眾，可以貨比多家，等年底房價落底，就是不錯的購屋時機。

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

建商興富發宣布降價後，餘波盪漾，延燒到成屋巿場。住商不動產統計近兩周賣方開價、買方出價後發現，買方殺價大膽，平均出價較開價便宜33.79％；傳統高價區大安、中正、信義三區的買方首次出價殺最大，大安區甚至幅度將近4成，共有9個行政區買方平均殺價超過3成。

「金融海嘯時，北巿購屋民眾殺價，還沒有這一波砍的多！」住商不動產企劃研究室主任徐佳馨分析，受到政策衝擊，2011年在短期間內從賣方市場轉向買方市場，其中以台北市最為明顯，而2012年開春就利空頻傳，更讓買方勇於開價。

信義房屋企研室經理蘇啟榮表示，去年奢侈稅上路，房巿開始彌漫著一股觀望氣氛，近來有建商主動宣布降價，則進一步催化買方期待降價氛圍，只是房價與股價不一樣，除了開價較高個案，否則不太可能短時間大幅下修2至3成。

對想要錢進台北市購屋人來說，大安、中正、信義三區因生活機能便利，又易漲難跌，是最受青睞的區域，徐佳馨說，巿中心區價格高不可攀，不少買方試圖大膽出價撿便宜，可是屋主卻不一定買帳，其中信義區買方出價與賣方開價差距達36.8％，中正區達35.11％，最難媒合，加上高總價影響，首購客難進入，未來量縮幅度將更明顯。

有意思的是，相較於高價區，均價較低的文山、萬華，買方反而殺價客氣，兩區均不到30％，徐佳馨推論，由於買方認知區域價格低，賣方出價相對實在，也讓買氣能夠順利打開。

徐佳馨認為，2012年若無重大事件發生，將是買方的天下，對急於求售的賣方來說，姿態放軟才能早日落袋為安，避免未來橫生變數。

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工商時報【記者張國仁╱台北報導】

全國法拍交易市場去年急凍，全年法拍市場拍定總金額跌破1,000億元，僅880.09億元，與99年相較減少34.54％，創近11年來法拍市場拍定金額最低紀錄。

透明房訊昨天公布最新法拍市場統計，去年第4季全國18個地方法院法拍庭拍定總額為150.94億元，是全年最低的1季。去年第1季拍定額為244.15億、第2季為260.45億、第3季為224.55億。

透明房訊統計，去年法拍市場總拍定額只有880.09億，為近10多年來最低，也比99年同期拍定總額1,344.4億元，減少464.31億元，減幅34.54％；總案量則從99年的18萬2,010件，縮為14萬8,810件，減少3萬3,200件，降幅18.24％。

透明房訊分析，去年第4季高雄地方法院轄區有5,547件不動產被銀行送到法院拍賣，但只有643件在法拍庭成交，拍定金額共25.79億元，平均每件拍定金額為401萬元。

台北地方法院轄區在同季送到法拍庭的案量為1,037件，不到高雄地院的1/5，拍定件數為115件，但每件拍定金額平均為1,998萬元，南、北房價差距近5倍。

法拍人士指出，台北地院法拍庭整年成交件數才破千件，可見市場實在「冷到不行」，這與政府打房政策不無關係。值得注意的是，北院法拍庭拍定的標的多以商辦大樓與高價豪宅為主。反觀高雄地院拍定的標的則以一般透天厝為主。

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【台灣醒報記者陳昭妤台北報導】買屋族注意，實價登錄有漏洞！消基會董事長蘇錦霞今天指出，去年12月底通過的房屋實價登錄制度，未明確規範預售屋和建商，讓居住正義法案淪為做半套。消基會房屋委員會召集人林旺根表示，現行法規定，代銷契約到期後1個月須登錄房價，但有些建商會將建案推遲1到2年，這段期間的資訊就無法透明，讓消費者買屋時陷入極大風險。對此，台灣房屋產業研究中心執行長邱太煊表示，實價登錄的確有極大的修法空間。

對於去年年底通過的實價登錄制度，蘇錦霞表示肯定，但也指出仍有許多漏洞待補強。首先是預售屋，現行法規定，建商在請業者代為銷售房屋時，須於代銷契約「屆滿或終止30日內」，向主管機關申報、登錄房價資訊。

蘇錦霞指出，現行法只規定契約屆滿後一個月，卻沒規定代銷契約最長可延遲多久，若代銷的業者故意保留1至2戶遲遲不售，法律又不規定建商和業者間的委託時間上限，主管機關就無法強制要求業者立即登錄房價，進而造成消費者買屋時資訊不足，嚴重者甚至拖個1到2年才登錄也不稀奇。

其次，是建商的部分，蘇錦霞說，目前法律僅規定土地權利人（買屋者與賣屋者）須登錄實際房價，卻未規定土地義務人（建商），如此一來，建商若要求旗下員工自行售屋，就不會受實價登錄的規定限制，也會讓買主們無法取得正確的房價資訊。

了讓買主對各地房價一目了然，新法中也規定同一條路上，每100號為一個區段，用區段的方式報價。但林旺根表示，100號的範圍太大，最好是縮成每10號為一個區段，否則以復興南路為例，100號內有新建案也有老舊房屋，房價有極大落差，卻只以單一價登錄，會造成消費者認知上的錯誤。

對此，台灣房屋產業研究中心執行長邱太煊認為，目前不動產經紀業管理條例第24條之1的確給予代銷機構過寬的空間，他認為應比照目前規範房仲業者，在簽訂銷售契約後一個月內就公布交易資訊，而不是等到契約屆滿後才公布，造成少則半年，長則2到3年的空窗期。

然而，對於縮小區段報價的訴求，邱太煊表示，這項規定尚未入法定案，下次會期，立委們還可針對這個部分繼續攻防。他說，縮小區段可讓房價更透明，對消費者而言的確是個利多，只要持續努力，房價炒作的空間就會越來越小，未來台灣極有可能像大陸一樣，做到房屋不二價。

蘇錦霞強調，消基會肯定立委們在會期結束前通過實價登錄制度的精神，也從來不是要政府把房價打到極低，只是期許執政者在推行居住正義時，能夠更徹底，藉由一次次的修法，讓房屋資訊更透明，避免房價被操弄，也讓新法案更臻完美。

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【台灣醒報記者陳昭妤台北報導】買屋族注意，實價登錄有漏洞！消基會董事長蘇錦霞今天指出，去年12月底通過的房屋實價登錄制度，未明確規範預售屋和建商，讓居住正義法案淪為做半套。消基會房屋委員會召集人林旺根表示，現行法規定，代銷契約到期後1個月須登錄房價，但有些建商會將建案推遲1到2年，這段期間的資訊就無法透明，讓消費者買屋時陷入極大風險。對此，台灣房屋產業研究中心執行長邱太煊表示，實價登錄的確有極大的修法空間。

對於去年年底通過的實價登錄制度，蘇錦霞表示肯定，但也指出仍有許多漏洞待補強。首先是預售屋，現行法規定，建商在請業者代為銷售房屋時，須於代銷契約「屆滿或終止30日內」，向主管機關申報、登錄房價資訊。

蘇錦霞指出，現行法只規定契約屆滿後一個月，卻沒規定代銷契約最長可延遲多久，若代銷的業者故意保留1至2戶遲遲不售，法律又不規定建商和業者間的委託時間上限，主管機關就無法強制要求業者立即登錄房價，進而造成消費者買屋時資訊不足，嚴重者甚至拖個1到2年才登錄也不稀奇。

其次，是建商的部分，蘇錦霞說，目前法律僅規定土地權利人（買屋者與賣屋者）須登錄實際房價，卻未規定土地義務人（建商），如此一來，建商若要求旗下員工自行售屋，就不會受實價登錄的規定限制，也會讓買主們無法取得正確的房價資訊。

了讓買主對各地房價一目了然，新法中也規定同一條路上，每100號為一個區段，用區段的方式報價。但林旺根表示，100號的範圍太大，最好是縮成每10號為一個區段，否則以復興南路為例，100號內有新建案也有老舊房屋，房價有極大落差，卻只以單一價登錄，會造成消費者認知上的錯誤。

對此，台灣房屋產業研究中心執行長邱太煊認為，目前不動產經紀業管理條例第24條之1的確給予代銷機構過寬的空間，他認為應比照目前規範房仲業者，在簽訂銷售契約後一個月內就公布交易資訊，而不是等到契約屆滿後才公布，造成少則半年，長則2到3年的空窗期。

然而，對於縮小區段報價的訴求，邱太煊表示，這項規定尚未入法定案，下次會期，立委們還可針對這個部分繼續攻防。他說，縮小區段可讓房價更透明，對消費者而言的確是個利多，只要持續努力，房價炒作的空間就會越來越小，未來台灣極有可能像大陸一樣，做到房屋不二價。

蘇錦霞強調，消基會肯定立委們在會期結束前通過實價登錄制度的精神，也從來不是要政府把房價打到極低，只是期許執政者在推行居住正義時，能夠更徹底，藉由一次次的修法，讓房屋資訊更透明，避免房價被操弄，也讓新法案更臻完美。

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差一年，要繳的稅就差上百萬，因為台北市土地公告現値，年年翻漲，今年平均漲幅達9.87%，也讓土增稅攀升，以250坪的帝寶為例，去年和今年要繳的稅，就相差484萬！所以帝寶就有三戶屋主，趕在上個月過戶。

帝寶小片頭坐落在台北市仁愛路，林蔭大道的帝寶豪宅，只要入住這裡就象徵身價不凡，因為一戶就要上億元，如果賣掉要繳的土增稅也相當驚人，尤其跨了一年，要繳的稅更是差很大。

開心迎接新年不過看到要繳的稅金恐怕笑不出來，因為台北市土地公告現値，平均調漲9.87%，連帶讓土增稅攀升，影響最大的就是坐落在精華區的豪宅，因為像帝寶，2007年每坪公告土地現値，只要106萬，不過今年就飆升到189萬，六年漲幅達43%。

眼看要繳的稅越來越多，帝寶有三戶屋主，就趕在上個月過戶，平均每戶可以省下百萬元的土增稅，因為舉例來說如果2005年買下帝寶最大戶，250坪來算，依照稅率去年出售，只要繳752萬的土增稅，不過今年出售就得繳一千多萬，等於一年就差484萬。

房仲業者 邱太煊：「交換這些等等，這些都屬於更名一個動作，只要你有做到土地移轉的過程當中，基本上來講的話，你的稅賦都會增加。」想少付點稅金，不少民眾趁著年底出售房屋，儘管有這現象，但台北市移轉棟數還是相當少，根據統計，今年台北市移轉棟數，全年只有4.9萬棟，比92年發生SARS時的5.5萬棟還要慘，而且單看去年12月也前年同期減少46%，看來房市冷風吹，再加上大選前，觀望氣氛濃，所以房市要回溫還得再等等。

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桃園縣房地產拜北巿和新北巿較低，吸引不少民眾置產，但是隨著政府開徵奢侈稅等政策之下，根據八德地政事務所表示，去年第四季地價，受到歐債風暴、開徵奢侈稅等不利因素影響，不動產買氣略有滑落，交易量和上一季相較約略減少一成。（李明朝報導）

北巿和新北巿房地產價格上揚之下，相較桃園縣價格較低，吸引民眾轉往桃園縣來置產，成交量一直保持穩定，但是隨著政府開徵奢侈稅等政策，曾經視為具有開發潛力的八德巿，去年第四季的不動產買氣稍有下滑，根據八德地政事務所人員表示，去年第四季地價，受到歐債風暴、開徵奢侈稅、實價登錄等諸多不利因素影響，不動產買氣略有滑落，交易量和上一季相較約略減少一成。

　另外，有關八德擴大都市計畫地區區段徵收土地標售情形，八德地政事務所人員進一步表示，區段徵收區第三次土地標售案，已經開標完成，結果未如前二次一樣全數標出，但是脫標率仍然高達九成，得標金額也較原來底價高出甚多，可見各界對於八德房產仍然深具信心。

　目前八德巿交易較為活絡地區，包括廣豐工商綜合區週邊、大湳形象商圈、八德市公所週遭、高城社區等，這些區域因為生活機能完善、人口密集度高，另外，八德巿內捷運綠線規劃等相關利多，所以投資客多有興趣，未來發展性不錯。

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

興富發調降房價案，餘波盪漾。大師房屋總經理陳建慶昨天直言，房巿追漲不追跌特性，將使民眾觀望氣氛更濃，巿場反轉確立，為此，將推動地區授權代理、擴大海外經營等措施「過冬」。

其他房仲也紛紛推出因應對策，住商不動產表示，今年起將主動增加物件與客戶端系統的主動媒合，讓流通速度加快，增加分店績效。

因應房巿反轉，經營豪宅巿場的大師房屋先已調降仲介服務費因應，據點拓展部分，除北巿以及新北巿大台北華城的現有直營店外，今年起將以授權代理方式跨足桃園南崁、新北巿板橋、林口、淡水、三峽等區，之後會擴大新竹、台中與高雄。另外為幫企業主、貴婦族等資產客資金找到出口，將擴大經營海外個案代理銷售，繼美國後，今年1月中旬新增日本個案。

永慶房產集團除了深耕房仲巿場外，更跨足資產管理，經營企業客戶，不排除未來將觸角延伸至銀拍屋等不良資產領域。信義房仲集團甫開春之際，宣布成立建設部，經營兩岸建築開發事業。據瞭解，其他房仲也在醞釀新措施，在巿場交易量急凍間，殺出一條血路。

陳建慶指出，房巿成交量急縮下，東森房屋董事長王應傑預言今年房仲店頭恐掀關店、換招潮，數量達千店左右，應會成真。

永慶房產集團總經理廖本勝也認為，房巿降價在所難免，不過低利環境將壓縮建商與屋主讓價空間，無法達到買方預期，形成拉据，成交量還將低迷一陣子，巿場自會形成一股汰弱存強態勢。

住商不動產指出，今年市場將會更嚴峻，為增加分店業績，今年起將主動增加物件與客戶端系統主動媒合，讓流通速度加快，增加分店績效。

此外，住商不動產新年度除了鞏固原本基本盤外，對中南部也將主動爭取優質在地品牌與同業加盟，藉由擴大市占率，提高物件成交機會。針對經紀人訓練部分，除了原本教育訓練外，將再增加深化與其他激勵課程，以有效提升業績。

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〔自由時報記者林美芬／台北報導〕從奢侈稅開徵到有建商喊出下殺2成5的行銷策略，民眾對降價求售的期待值變高，根據住展雜誌昨天發出的市場調查報告指出，這一週市場顯示，民眾期待的降價風潮及議價空間明顯拉大的情事都沒有發生。

住展更提該雜誌連續10年來的房價變化統計資料指出，雙北市10年來的房價漲幅超過1倍，台北市2002年的房價為每坪36.7萬元，2011年為80.3萬元，也就是說10年來上漲了1.18倍。新北市2002年的房價為每坪16.8萬元，2011年為33.6萬元，也就是說新北市10年來也上漲了整整1倍。

住展指出，台北市的房價並不是年年都漲，以2008年全球金融海嘯的4個季來看，台北市曾經從2008年第二季的每坪70.8萬元，跌至同年第4季的59萬元，跌幅達16.7%，跌幅可說是近10年來，首次出現2位數的大幅度下跌。新北市房價也曾在2008年第3季的每坪28.2萬元，跌至同年第4季的26.6萬元，跌幅為5.7%。

台北市10年來的預售屋房價，僅有2009年，房價從2008年的59.9萬元，跌至2009年的57.6萬元，10年僅有1年房價下跌。新北市10年來的預售屋房價，也僅有2008年，房價從2007年的24.4萬元，跌至2008年的21.3萬元，10年來也是僅有1年房價下跌，可見雙北市房價的抗跌性高，「10之8、9」都是年年驚驚漲。

台北市預售屋平均房價，從2009年至2011年的3年期間，上漲的幅度加劇，從57.6萬元突破8字頭大關，3年來的漲幅高達39.4%，漲幅接近4成之多；同樣的市況也發生在新北市，預售屋平均房價，從2009年21.6萬元至2011年突破3字頭大關，3年來的漲幅更高達55.5%，漲幅超過5成之多。

住展雜誌研發長倪子仁表示，預售屋是房市的先期指標，現在買的價格，是未來1至2年後交屋的價格，2年後的房價會如何，是漲多漲少，誰也不敢妄下定論。但從雙北市預售屋房價近10年的漲幅皆超過1倍的角度觀察，長期來看，雙北市房價上漲的趨勢仍是不變。

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〔自由時報記者徐義平／台北報導〕總統大選選情持續膠著，房仲業者認為，不論哪一黨執政，房價向下修正的態勢已經相當明顯，只是快或慢，跌深或跌淺的區別。大師房屋總經理陳建慶認為，今年將是房市清淡的一年，交易量會持續冷清，代銷、房仲將面臨龐大的壓力。

陳建慶以營建獲利王興富發率先宣布新案降價為例，指出這就是啟動房價下修的轉折點，且挑在選前宣布，代表不論選後結果如何，房價趨勢向下已成定局。

他說，房市走了8年的多頭，房價已經來到相對高點，要再上去恐有一定難度，且房市法則本來就是漲久必跌，跌深反彈，預測此波房價下修是在所難免。尤其是過去推案量大的北市內湖、南港等區，勢必會出現較大幅度的修正；新北市部分推案重鎮出現下修的力道也較強。

陳建慶表示，去年政府打房動作頻頻，導致成交量急凍，連金字塔頂端的買賣也遲緩，造成大師房屋去年一整年的業績較前年衰退4成，尤其是去年的6~12月交易量更是用一個冷字形容，等於是回到SARS階段。

不過，他認為此波房價下修，對於豪宅市場無非是個去蕪存菁的機會，他更引述股神巴菲特的話「退潮時，才知道誰在裸泳」。也就是說目前市場上充斥太多非精華地段的高級住宅，卻以豪宅價格銷售，預期在此波修正的過程，這種產品將禁不起考驗，甚至面臨大幅度修正的可能。

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台灣經濟沒你看得那麼壞 北市空屋也沒你想得那麼多...

地政三法立法院順利三讀，預計2012年7月後，不論是權利人、地政士、不動產經紀業者、代銷業者在完成不動產買賣案件所有權移轉登記30天內(對代銷預售屋業者來說，則是委託代銷契約屆滿或終止30日內)，必須向主管機關申報登錄土地及建物成交案件實際資訊，其中有一條規定值得我們特別注意：「在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」。

許多民眾、學者、甚至房仲業認為，既然「實價登錄」的頭過了，要讓「實價課稅」的身體過也就不難了，紛紛預期不動產「低稅」時代將慢慢走入歷史，甚至危言聳聽，連今年將下跌15~30% 的話都喊個沒完。

簡單分析一下，你就知道「實價登錄」其實對房價影響不大(你知道賣方多少錢買的，這跟他想用多少錢賣有什麼關聯？)，我們拿實施「實價登錄」多年的香港經驗來看就明白，真有效的話，香港房價還會位居全球第一、要特首公開道歉嗎？

真正對房價會有衝擊的是「實價課稅」，但實價課徵交易稅與持有稅，因牽涉到極複雜的稅法大翻修，並沒有大家想像中那麼容易。

妙的是， 一旦真的實施「實價課稅」，對房價產生重大衝擊時，按照台灣自有屋率高達80%現況來看，將造成許多民眾財產上的損失，為了少數人買不起房，打擊多數有房子的人，這算哪們子居住正義？誰都贊成打擊投機炒作，但政府要落實居住正義時，政策上可不應該只照顧想購屋的民眾，而忽視更廣大的已購屋群眾吧？

對那些想購屋的民眾來說，雖然現在買房子看似被賣方賺了一筆，但若經濟穩定成長，房價維持溫和上漲，將來轉售時，同樣也能賣好價錢，這樣一來，沒人吃虧，政府也收到較多的稅，不是更好嗎？個人認為，唯有房價隨經濟升溫而持續溫和上漲，才能真正落實居住正義。

從實價登錄到課稅 路途還很漫長

內政部營建署公布的2011年第2季住宅資訊統計指出，全國住宅存量總計為793萬多宅，按照2011年房市交易量大約36萬筆來算，大約需要22年時光，全國住宅才會全都曾經交易過，也就是全都「實價登錄」過。

以最樂觀角度來算（每年80萬戶以上交易？），最快也要10年才能全面完成「實價登錄」，接下來才能推行「實價課稅」，你想，在「相關配套措施完全建立」前，稅務機關將依據什麼來執行「實價課稅」呢？

就算「實價登錄」逐步完成，但在真實的不動產買賣價格中，從來都不曾將土地與房屋的價格分別談，我們頂多將土地與房屋加總後的價格去登錄。然而，在現行稅法制度下，都是針對土地與房屋分開課稅 (對買方來說，契稅是依據房屋評定現值來課徵；對賣方來說，財產交易所得也是依據房屋評定現值來課徵，而土地增值稅則是依據公告土地現值來課徵。)，因此即將實施的「實價登錄」所掌握的價格資訊，其實根本無法直接套用，需要勞動立委諸公，再大幅將現行法律修改、或廢止再立新法才行（例如實價課徵「不動產交易所得稅」、「不動產持有稅」，以取代現有交易稅與持有稅）。

實施實價登錄 需要更詳細規範

有些人腦袋不清楚，痛批國民黨立委在實價登錄條文中增列「不得為課稅依據」這檔事，是捍衛財團利益、是妨害實現居住正義，大錯特錯，其實這樣幹才正確，國民黨立委並不害怕或要阻擋「實價課稅」，他們只是比一般人懂法律，他們心裡清楚：在「在相關配套措施完全建立並完成立法」前就倉卒推行「實價課稅」，只會製造更多混亂與對立！

前面說過，全面完成「實價登錄」耗時至少10年之久，若某些成交的不動產沒有上次實際成交價格時，那就得再沿用現行稅制，再按照房屋評定現值與公告土地現值分別課稅，但對曾經有實價登錄過的不動產，則要按照稅金較多的實價課稅，這會造成兩套課稅制度，真這樣幹，政府會被罵死。

另外， 倉卒實施「實價課稅」，只會在巨大利益驅使下，逼著買賣雙方做「分拆價」協議(雖然賣方要負擔較多的稅負，但買方不同意協議內容，買賣也不可能成立)，簽訂兩份合約，一份是買賣契約正本，一份是買賣契約的補充協議，但只去登錄買賣契約正本的成交金額，做沒有獲利的假象，以規避沉重賦稅。

舉例來說，買賣雙方協定的成交價假設為1000萬元，但在買賣契約正本寫成交價800萬元，而在買賣契約的補充協議另外寫上搬遷費200萬元，類似某些將補充協議視為房仲佣金合約的做法。

由於法律必須採正面表列方式來規範，稅務機關必須仔細研究：究竟要民眾提供什麼樣的資訊才滿足「土地及建物成交案件實際資訊」？否則「實價登錄」所獲得的資訊並不盡然確實下，走向「實價課稅」之路肯定更遙遠，更不用說現在倉促就要推動「實價課稅」了。

因為未將「實價登錄」與「實價課稅」同步實施，少了實價課稅的沉重負擔，有心人可以故意登錄較高的成交價格，讓「實價登錄」成為炒房工具，要避免這情況發生，必須實價課徵持有稅，這又涉及到更複雜的稅法修改。

實價課徵持有稅 最能有效抑制房價

既然「實價登錄」主要是將房屋與土地價格合併後總價登錄，除非該筆交易標的只有土地，不然我就不太明白政府接下來要如何利用「實價登錄」分別掌握土地與房屋的實價，而將公告地價、公告土地現值、和房屋評定現值調高到趨近實價，同時又如何能盡早實現實價課徵持有稅？

對置產族或投資客來說，真正有影響的其實是實價課徵不動產持有稅，而不是實價課徵不動產交易所得稅！實價課徵不動產交易所得稅，是針對有賺的部分才繳稅，頂多少賺而已；然而，實價課徵不動產持有稅卻如同奢侈稅，不管賺賠都要加重你的稅賦負擔，而且還不像奢侈稅有規定持有期限。

但是，要先做到實價課徵不動產持有稅，還得先花多年時間完善「實價登錄」，同時還得改變現行分別針對土地與房屋課徵持有稅，還要避免民眾刻意低報實際交易價格的問題。

就算自用住宅享有較低稅率，但採行實價課徵不動產持有稅，確實會加重民眾負擔，引發更大民怨，政府必須先對自用自宅降低稅率。這樣一來，跟奢侈稅一樣，政策上針對自用住宅網開一面，卻等於提供給非自用住宅持有者的合法避稅管道(先贈與給名下無屋的成年子女後，再另以自用住宅名義出售或繼續持有)，使得實價課徵不動產持有稅，對房價衝擊也可能不會太大，因為增加的負擔其實也有限。

稅制早已十分完善的英國，這幾年照樣出現過大漲行情，這說明了房價漲跌，其實與稅制關係沒那麼大。我認為，不論是奢侈稅、實價登錄或實價課稅，對未來台灣( 尤其是台北市) 房價都不可能出現巨大衝擊，就像我以前說的：真正影響房價的只有經濟因素！

最近盛傳無薪假風潮再起，但對照領先指標之一的外銷訂單指數( 如圖1) 來看，不管哪個行業，目前狀況都沒金融海嘯時期那麼糟，只是許多產業的個別企業競爭力衰退，訂單量沒有再成長，導致庫存偏高而需要調整，應該不是整個經濟體系出現重大危機。 

◎更多精采內容請看：Money錢 NO.52 2012年1月號

記者林美芬／特稿

台灣建築業界間一向「和諧」，個人交遊各有喜好，即使看不順眼，也不會撕破臉，不動產價格就被緊緊包鎖在這和諧氣氛之中。如今，這份和諧氣氛被打破了，是否因此讓房價出現探索的空間，反而值得期待。

在台灣，真實房價如同「黑洞」，即使「實價登錄」即將上路，但登錄價格是否真實，並無足夠機制及配套來驗證，以致連業界都不太相信會有「實價」，只是願意接受是「可參考的價格」。

這個黑洞由來已久，原因之一就是業界太和諧，彼此的共利之一就是鎖定價格，各自訂價，即使同一區域訂出不合理的「天價」，業界頂多是私下嘲諷，不會戳破「天價」疑雲，反正各自賺錢各有門道，消費者難窺的真實房價，就被擋在這和諧大門之外。

興富發董事長鄭欽天一席降價二十五％的論調，被業界譏為「空包彈」，損人不利己的言論持續發酵，本來只是自家建案的價格，卻一次打傷了處於低迷中的房市同業；目前消費者正為房價太高而退場觀望，政府為了房價太高而積極打房，建商滿手土地與建案，正準備進入苦撐期，因而個個憤怒不已。

遠雄趙藤雄按捺不住了，公開怒罵鄭欽天，這一席針對性談話，直接打開房價黑洞，即使未達真確價格，但至少是從同業眼中來評定同區段的價格。兩位大老闆間的不順眼是否善了，不可知，但如果能因同業的競爭，讓房價能夠更真實攤出來，對市場是良性的，對消費者也算是有利的新局。

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