工商時報【王妙琴】

全球經濟邁入蕭條，股市跌破7,000點大關，豪宅市場反成為現階段保值首選，繼上月初中市府7期抵費地造成熱烈搶標，新四商辦用地還創下每坪236萬新天價。日前正對台中新市政中心、正中港路上的671坪住宅用地標售，由太日東龍建設標售底價7.0488億元，換算每坪底價105萬元，未來豪宅市場反成為抗通膨概念股。

近期7期豪宅一哥─聯聚建設購入市政路上「金色三麥」PUB土地，每坪也在150萬元，土地行情絲毫不受景氣影響。抵費地標售可看出未來強者恆強的房市趨勢，新市政中心在土地價格有撐之下，房價易漲難跌，反而成為頂級客層現階段抗通膨概念股，尤其是品牌、地段佳的新成屋產品，如「聯聚方庭大廈」、「總太東方帝國」、「聚合發榮耀」、「仁山協和」、「由鉅大謙」即使在現階段不景氣，仍有不錯的銷售成績。

聯聚建設近年來在推案的表現，逐漸受到台北豪宅購屋客的注意，「聯聚信義大廈」幾乎是全國矚目的銷售個案，每坪75萬的房價卻只有台北其它豪宅價格的1/2到1/3而已；在台北從事國際貿易的陳先生在參觀過聯聚房子後表示，聯聚建設的建築品質超越台北豪宅甚多，而且價格便宜，尤其是在明年景氣成長趨緩下，股市、債券難有表現下，豪宅自住或投資都是十分有價值。

目前市場銷售指標「聯聚方庭大廈」，目前每坪成交金額約在55萬以上，而「聯聚怡和大廈」每坪約45萬元最近也在市場買氣的帶動下，近期即將銷售一空。

受到大遠百即將開幕，甫完工交屋位於市政北七路上的「聚合發榮耀」，地點位於兩大百貨公司旁，近來吸引不少中部台商、彰化傳產企業主青睞。另也在市政北七路上的「由鉅大謙」，公設比26％、含公共水電僅75元的大樓管理費，目前每坪房價約在35萬至50萬元間，尤其令台北客大呼值得。

基地坐落市政北一路和惠中五街的方正角地「仁山協和」，擁新市府、市議會、新光和遠百國際都會生活機能，大都會歌劇院更是在散步間的距離，仁山建設發言人黃毓菁表示，因為是成屋，客戶可以眼見為真，更直接地體會住在「仁山協和」的生活，因而吸引近來回鄉的台商、及提早為第二代置產的企業家珍藏置產。

住商南屯店店長陳俊雄表示，新市政中心豪宅在土地行情有撐情形下，即使在明年市場不被看好下，房價仍有一定的支撐，尤其是具有品牌、地段優勢的產品如聯聚、總太、親家、聚合發、仁山、寶輝、由鉅等建商，將會是頂級客層抗通膨的理財首選。

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工商時報【記者蔡惠芳、陳欣文╱台北報導】

根據台灣房屋委託政大預測市場研究中心所作的未來事件交易，預測今年第四季及明年第一季的房價走勢顯示，全台房價都不樂觀，預期房價上漲的機率，從第四季的27.34％，跌到19.96％，從個別地區看更不妙，預測台北市房價上漲的機率，從今年第四季的45.8％，急跌到17.6％。

政大預測市場研究中心主任童振源表示，明年第一季全台上漲預測分數落至20％以下，其中以台北市下探幅度最大，最值得留意；而高雄則與台中齊落至10％；而新北市反而升至52.5％，可能原因為新北市為台北市的替代商品。此二季的變動也可能與甫通過實價登錄與往後可能實施的實價課稅有關。

台灣房屋首席總經理彭培業認為，未來事件交易所做的房價預測是展望未來，可提供房地產相關法人及投資人參考。

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彭培業分析，選舉、政策和全球景氣是最近影響台灣房價的三大主要因素。全台只有台北市房價較不容易受到選舉和政策影響，影響台北市房價的主要變數將是全球景氣。

彭培業指出，文教區、精華區和交易量少的區段，房價不易跌；工業區和重劃區則是易跌區域。

彭培業認為，明年選舉結束後，不論哪一黨勝選，都會有新的財經團隊提出振興景氣方案，重大工程和重大建設可帶動景氣循環。他建議買方，明年春節過後，大約2月開始，可以審慎觀察買點。

台灣房屋、未來事件交易所和政治大學預測市場研究中心合作，自11月中旬開始，以內政部營建署的「房價綜合趨勢分數」為預測標的，希望建立台灣的房地產價格期貨指數，提供買賣雙方房價趨勢資訊。

台灣房屋分析，今年房市量縮，台北市精華地段的房價依然在高檔盤整，市郊房價已出現5%至10%修正。台灣房貸利率非常低，是房市抗跌的原因。

台灣房屋發布「2012選後台灣房市走勢分析預測報告」指出，明年房價恐面臨盤整下修，但下修空間不大，估計在10%至15%，房市不太可能硬著陸。

根據未來事件交易所截至目前的預測，與今年第3季比較，全台今年第4季房價下跌，其中以桃園和新竹縣市跌兩成最多；台中市和高雄市明年第1季可能比今年第3季跌兩成。

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台北市地政處公告101年度的土地公告現值，平均調漲9.87%，其中市中心區域土地公告現值調整幅度最高，信義區、大安區、松山區與中正區，漲幅均逾10%，指標社區帝寶的土地公告現值從每坪148.3萬元，大漲至186萬元，大漲25.6%；101年地王仍是新光摩天大樓，已經蟬聯14年地王。

地政處指出，受低利率影響，加上台北市各項交通公共建設帶動下，例如捷運新莊線市區段99年11月3日通車、捷運信義線與松山線預計分別於101、102年底通車；松山、信義、南港段鐵路地下化及北投士林科技園區區段徵收開發案等，各行政區地價較去年同期均明顯上漲。

信義房屋 (9940) 不動產企研室經理蘇啟榮指出，101年調漲9.87%，加計100年度調漲的12.08%，2年內台北市平均土地公告現值調漲23.1%，以主管機關目標104年將土地公告現值調整至市價的90%為目標，未來還有調整空間，影響最大的就是土地持分大的屋主或地主，未來出售時得多繳一些土增稅。

蘇啟榮指出，以165坪的帝寶豪宅為例，土地持分25坪，調整後土地漲價總額達950萬元，以土增稅一般稅率20%推估，調整後約多繳190萬元。

新光摩天大樓101年公告土地現值為每平方公尺121萬元，較100年上漲9.83%。新光摩天大樓實際使用容積約為1600%，遠高於台北101大樓的710%，且台北車站特定專用區一帶為北市交通運輸中心，加上台北轉運站加入營運及捷運機場線動工、雙子星大樓預期開發等利多因素影響，帶動地價上漲，新光摩天大樓已連續14度蟬聯北市地王寶座。

蘇啟榮建議，北市有意售屋的民眾可查看自己的土地持分，若房屋位於精華區，土地持分又高，土地增值稅會有感增加，最好趁明年元旦公告現值調漲前儘速出售。

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地政處公告101年北市公告土地現值與漲幅等統計資料，作為申報土地移轉現值的參考。根據台北市地政處公告民國101年公告土地現值的資料，12個行政區平均漲幅9.87%，雖是94年以來第2高的漲幅，但漲幅已明顯低於去年的12.08%。

地政處統計，94年到97年漲幅依續是3.64%、3.92%、4.38%、6.69%。98、99年受全球金融海嘯影響，公告現值調幅分別只有2.61%、2.12%，100年達12.08%。

地政處表示，調漲前3名的行政區，去年依序為中正、信義及大安區；今年則以信義區奪冠，其次為大安區和松山區，這些行政區都有交通便捷、公共設施完善、生活機能佳及學區優質等特色，在供給少而需求多情況下，地價上漲最為明顯，漲幅依序為11.08%、10.67%、10.58%。

台北市地政處長陳錫禎表示，政府為抑制房市投機炒作，陸續推出多項金融財稅政策，不動產買賣成交動能明顯萎縮，4月至6月成交量較去年同期減少近2成；7月至8月復因歐美債信危機，市場變數增加，成交量較5、6月再下滑約2成。總計99年9月至100年8月不動產買賣成交量較去年同期減少約1成。

至於地價部分，陳錫禎表示，受低利率環境影響及，捷運等各項建設帶動，各行政區地價較去年同期均有上漲，但受奢侈稅效應及國際經濟情勢不穩定等因素交互影響下，平均漲幅9.87%，已較去年12.08%趨緩。

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依北市地政處今天公布數據，101年台北市住宅區公告現值前5名，每坪都在200萬元以上，容積率為400%。其中，住宅區「路王」區段範圍在「光復南路西側」（忠孝東路4段到光復南路404號），繼過去2年公告現值175萬2066元、191萬744元，今年以每坪211萬5702元繼續蟬聯第一，知名建物以光復南路上速食店「麥當勞」旁的「彩虹大廈」為代表。

依地政處資料，第2名由兩個區段並列。包括中正區仁愛鴻禧大廈一帶的「仁愛路2段」（杭州南路1段到新生南路1段）；信義區原聯合報大樓一帶的「忠孝東路4段」（逸仙路至基隆路），每坪達208萬5950元。

4、5名區段都位於大安區。分別是靠近福華飯店的「仁愛路3段」（建國南路1段到復興南路1段），每坪204萬6281元；靠近僑福花園廣場的「安和路1段」（仁愛路4段到信義路4段），每坪202萬9752元。

至於為外界視為「豪宅」代名詞，位於仁愛路3段上的「帝寶」，今年區段公告現值186萬3084元，漲幅25.63%。去年「帝寶」公告現值為148萬2972元。

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至於信義區的台北101大樓，公告土地現值每坪373萬2231元，是台北市的「地后」。101大樓與去年相較，上漲11.56%。

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新北市政府正籌辦「社會住宅」，但還沒有開始提供民眾申請或登記，城鄉發展局卻接獲不少民眾反應，有房屋廣告以「社會住宅」名義行銷，讓民眾誤以為是真的社會住宅；新北市消保官和城鄉發展局強調，新北市府尚未推出「社會住宅」，也請建商或代銷業者也勿冒用「公告」等字眼魚目混珠，以免受罰。（李書璇報導）

最近在新北市北海岸地區，出現一處房屋銷售廣告掛出「社會住宅」的名稱，吸引民眾前往看屋，結果卻是建商將多年前就已經完工的舊建案重新廣告後銷售，因為涉及建商廣告不實銷售行為，引起新北市消保官注意，日前和城鄉發展局一起前往調查瞭解，發現推案的廣告內容使用了「公告」、「公開登記」、「登記資格」與「辦法」等這一類的公文書用語，已涉嫌違法。

新北市城鄉發展局指出，現階段由新北市推動的「青年社會住宅」已做了概念設計並尋覓好3處公有土地，正在進行招商，分別位於新北市三重區大同南段、三重區三重埔段同安厝小段及中和區秀峰段共3處；若招商順利，最快可以在103年完成新北市首批民間參與經營的「社會住宅」；也請民眾購屋時先要辨別清楚，若對廣告詞有所質疑，可先小心求證或向新北市政府查詢，再進行簽約購買，以維護不動產市場的公平交易及安全。

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【台灣醒報記者林宜靜台北報導】立法院昨天三讀修正通過「實價登錄三法」與「住宅法」，內容包括不動產交易實價登錄和提供弱勢社會住宅等。政大地政系教授林左裕認為法案在選前倉促通過，難給予高分肯定，他指出，政府主要是想補強實價課稅措施，並提升出租住宅比率。台灣房屋產業研究中心執行長邱太煊受訪時也認為「實價登錄」對房市無太大影響，住宅法短時間釋出大量社會住宅房屋，對房市才真正造成重大衝擊！

昨天立院修正通過「實價登錄三法」與「住宅法」，包括大眾矚目的不動產交易實價登錄但暫緩實價課稅措施、以及至少提供10%以上出租用的社會住宅給弱勢者等。

林左裕教授今天投書聯合報「民意論壇」，在《實價登錄促公平 課稅呢？》一文中指出，這些法案於選前通過，有如學生交作業了事，難以給予高分肯定。林左裕在文中指出，實價登錄在於提升市場的透明度與交易效率。然這次修法，美中不足的是罰則過輕，15萬元以下的罰款對抑制「假登錄價」恐杯水車薪，投資客獲利動輒數上百萬。他認為罰款應取消上限，直至補足應繳的稅款。

此外，實價登錄目的除了提升效率外，更是實價課稅的基礎。目前台灣不動產持有稅率僅約為市價的千分之2，使台灣成為炒房天堂，林左裕建議政府應對自用住宅依坪數或總價訂定分級稅率。

針對「住宅法」修改提供至少10％的出租社會住宅，林左裕進一步指出，這僅屬於弱勢者的「福利政策」，而非全面的「住宅政策」。社會中仍有多數家庭或個人不屬於上述之弱勢，卻又無法負擔高房價，尤其是大台北地區。

對於整體住宅供給，林左裕提出需包含符合各階層的購屋租屋需求，他期待期政府能從照顧百姓的觀點，補強實價課稅的配套措施，提升出租住宅比率，讓房屋租用買賣不再是人民的痛苦。

但房仲業者對於法案卻持不同的意見。邱太煊接受採訪時表示，房屋實價登錄實行細則還沒確定，如課稅是否應以大區段還是小區段，房產業者認應以大區段（1-50號）實價登陸為準則，但政府卻傾向於小區段（1-10號）模式。此外，實價課稅政府要課的是「買賣房子的利潤」，但相關稅務配套措施還沒出來，因此，他認為短時間對整體房市衝擊不大。

至於增加10％的出租社會住宅，邱太煊認為此舉將嚴重影響房價，如新北市板橋的浮洲合宜住宅，將釋出4300戶住宅，對板橋、樹林、三峽房市交易將產生大量衝擊，邱太煊認為政府應循序漸進，而非在選前釋放利多。

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工商時報【記者崔慈悌╱台北報導】

立法院昨通過土地徵收條例修正草案，明訂特定農業區除經行政院核定的重大建設等情況，不得徵收，徵收價格也將改採市價，市價查估程序和實施日期授權行政部門訂定。草案也納入「大埔模式」，若農民仍有耕作意願，政府須在區段徵收土地內增設農業專區。

根據昨天通過的草案，未來特定農業區農牧用地除零星夾雜難以避免者外，不得徵收。但國防、交通、水利事業、公用事業供輸電線路使用者所必須，或經政院核定的重大建設所需者，不受此限。

特定農業區經行政院核定為重大建設須辦理徵收者，若有爭議應依行政程序法舉行聽證。國家因興辦臨時性公共建設工程，草案也明訂得徵用私有土地或土地改良物。

被徵收的土地應按照徵收當期的市價補償其地價，在都市計畫區內的公共設施保留地，也應按毗鄰非公共設施保留的平均市價補償其地價。

對市價的認定，民進黨團和民間團體原本希望委由不動產估價師進行，不過通過的版本仍由直轄市、縣主管機關提交地價評議委員會評定，主管機關應經常調查轄區地價動態，每6個月提交地價評議委員會評定被徵收土地市價變動幅度，作為調整徵收補償地價的依據。

至於查估市價的地價調查估計程序、方法及應遵行事項等辦法，由中央主管機關訂定，市價徵收施行日期也授權由行政院訂定。

對無屋可住的被徵收者，草案也明訂，在徵收公告一年前有居住事實的低收入戶或中低收入戶人口，因所有建築改良物被徵收致無屋可住或情境相同經查訪屬實者，需用土地人應訂定安置住宅、購置住宅貸款、租金補貼等安置計畫。

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立法院今天三讀修正通過不動產經紀業管理條例、平均地權條例及地政士法部分條文，不動產仲介業者、地政士及土地買方在不動產交易後需登錄成交案件實際資訊，但不為課稅依據。

此舉是國內地政史上重要里程碑。未來一旦上路後，民眾不管是自行交易、透過仲介或代書經手，都得登錄實際交易價格，雖然政府強調不會當成實價課稅的依據，但部分業者認為，長期來看，待房價資料收集夠多、夠齊全時，遲早會成為實價課稅的工具與基礎。

蘇啟榮指出，全面實價揭露，可以讓原本交易不頻繁的市郊地區，改善成交行情難以取得的困境；都市地區買賣雙方不缺成交行情參考，缺的是對於房價資訊的信任，未來有正確資訊可查時，消息真假立判，減少人為哄抬空間，而且交易過程減少行情搜尋以及查證的成本，反而加快成交速度，有助提升市場交易效率。

遠雄企業團副總經理蔡宗易觀察，這次修法有三個特點，包括房價資訊公開時採區段化、去識別化，保障了隱私權；且登錄的資訊保存、再利用、公開等由政府機關負責，化解了由某民間組織接受政府委託建立資料庫後的洩密隱憂；第三則是法案明定，這些登錄的資訊，必須在相關配套措施完全建立且立法後，才能成為課稅依據，順利切割「實價登錄」和「實價課稅」間的立即性。

蔡宗易指出，房屋持有者原本最擔心「實價登錄」之後立即實施「課稅課稅」，但修法結果顯然預留課稅前很大討論空間和準備時間，或許未來可以讓房地的稅制單一化，簡化房地稅制的複雜性。

他強調，「實價登錄」的資訊公開讓房價透明化，大家都可以查得到成交區段的價格資訊，對守法守規矩的建商、仲介和買賣雙方都有好處，省卻大家相互猜忌的時間。

鄉林集團董事長賴正鎰則認為，不動產實價登錄被認為是不動產實價課稅的先行動作，政府雖然提出不會作為課稅依據而通過實價登錄機制，但仍無法讓持有房屋者安心，未來恐會讓全台灣87%擁有自用住宅者全面加稅，實價登錄只是表面上的公平正義，實質上卻是每個民眾的稅負增加，居住正義變成「居住懲罰」。

賴正鎰指出，實價登錄政策一上路，原本的房屋稅、地價稅、土地增值稅都可能大幅調漲。

他舉例，政府未來遲早會推動不動產實價課稅來縮短貧富差距，但因為國民黨、民進黨都不說清楚，大部份民眾也弄不懂，只是單純的認為要讓買豪宅逃稅者多繳稅，政府的配套措施不明，至今沒人了解自用的第一套住宅和第二套住宅的稅負有無不同？是免稅、減徵還是另有考量，需要進一步研究和調查未來可行方案。

賴正鎰說，實價登錄法案通過後，預計短期影響不會超過一個月，民眾對實價登錄不再有課稅的疑慮之後等於「利空出盡」，房市預估在總統大選後將回歸正常

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2011年台灣房市出現住宅冷、商辦熱的情況，主因是在全球的寬鬆貨幣造成市場游資過剩，國內主要的壽險機構滿手資金卻苦無投資管道，僅能將長線資金「錢進」商用不動產。

信義房屋關係企業全球資產管理公司專案經理王維宏表示，2011年台灣房市的商用不動產價量俱揚，預估全年商用不動產交易突破新台幣1500億元，年增近5成，熱度驚人。

王維宏指出，市場雖熱，但卻非雨露均霑，部分標售案件甚至流標或降價求售；在價格方面已發生「肥尾效應」，也就是價格創新高與流標案件同時發生，極端值的機率同時增加。

他解釋，「肥尾效應」是指統計學上位於鐘型常態分配兩端的極端值出現的機率較低，但肥尾效應發生後，分佈於兩端的機率提高，極端行情出現的可能性增加，像金融海嘯發生後，全球投資市場激烈震盪的機率已大幅增加。

他說，「肥尾效應」發生的原因主要是市場消息面混亂，國際金融情勢一日數變，投資人難尋穩定的信心支撐；此外，在房市調控政策及租金報酬率下滑，交易的主控權已慢慢從賣方轉到買方；第三則是商辦產品本身也產生質變，許多交易案例已經不是著眼於原本辦公大樓的使用價值，而改變成重新定位或重建開發後的潛在價值。

王維宏分析，過去幾年，台灣房市基本上同向變動，從2004年起漲，到2008年金融海嘯下跌，後來反彈至今，市場交易趨勢一致；但今年下半年奢侈稅上路後，市場交易出現雙向變動，包括三陽忠孝大樓、華票敦南大樓、香檳大樓屢創新高價，但流標或調降標售底價的案例也時有所聞。

展望明年商辦市場，王維宏建議可採取的投資策略，在評估階段，不再只是尋找便宜的標的投資，而是從物業本身的長線增值性、承租方穩定性及區位的成長性著眼；其次是持有階段，可以檢視資產的使用現況，透過重新規劃、改建或招商來提高資產運用效率；最後則是處分階段，考量投資回收期及過去成長趨勢，適時停利出場，並加碼於成長性更佳的區域或產品。

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根據條文規定，由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租的社會住宅，應至少提供10％以上比例出租給具特殊情形或身分者，包括低收入戶、65歲以上的老人及身心障礙者等。

住宅法訂「社會住宅」專章，引進民間BOT概念興建社會住宅，並提供優惠或補貼部分建設或營運管理費用。

條文規定，民間興辦的社會住宅，須用公有非公用土地或建築物時，得由公產管理機關以出租、設定地上權提供使用，並予優惠；民間興辦社會住宅在興建或營運期間，直轄市、縣（市）政府應課徵的地價稅，得適當減徵。

條文規定，民間興辦社會住宅因故無法繼續營業，對入住具特殊情形或身分者，應即適當安置；無法安置時，由直轄市、縣（市）目的事業主管機關協助安置；不配合者，強制實施，並處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，必要時得接管。

住宅補貼部分，條文規定補貼種類包括自建住宅貸款利息、自購住宅貸款利息、承租住宅租金、修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用。住宅補貼同一年度僅得擇一辦理，而接受政府住宅費用補貼者，一定年限內以申請1次為限。

「居住權利平等」專章則規定，居住為基本人權，任何人都應享有公平居住權利，不得有歧視待遇。

條文規定，任何人不得拒絕或妨礙住宅使用人自費修繕必要的居住或公共空間無障礙設施、因協助視覺功能障礙者的需要飼養導盲犬，及合法使用住宅的專有部分或非屬約定專用的共用部分空間、設施、設備及相關服務。

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買買房子，買方怕屋主哄抬房價，屋主提防仲介隱匿成交價，為了落實居住正義，立法院修法，除了市價徵收土地還有變數，平均地權條例即將闖關，一旦通過，未來不動產成交價得公開登錄。民眾：「我想應該是好的，比較透明化，避免炒作。」

民眾：「透明化，好啊。」記者：「怎麼說？」民眾：「大家知道價錢可以做比較。」

民眾舉雙手贊成，實價登錄指的是，不動產30天內得公開交易價格，採區段方式，也就是不會逐戶登錄，但是有助房價透明化，不過未來可能跟著實價課稅，房價反而會上揚。房仲業執行長邱太煊：「像香港這幾年來，房價大漲了非常多，他們一直以來都是交易透明的方式，但是視需求的關係(需大於供)，其實房仲業對房價透明，是樂觀其成的一個態度，部分的房仲業者早就已經在做了。」

TVBS記者鍾沛君：「像這樣人在台北市的新生南路，只要用手機也有應用程式，能告訴你附近的成交房價。」

但事實上，不管是定位查詢或是列表公告，不少房仲業者推行房價透明行之有年，公開行情，買賣雙方安心，反而能炒熱市場，實價登錄上路之後，要不要跟著實價課稅，才是左右房市關鍵。

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台北市近幾年房價節節攀升，民眾甚至得十幾年不吃不喝才供得起一個「窩」，然而根據政府統計今年到十月底的數據，台北市的「社會增加率」仍然高達千分之六點六三，榮登五大都會區榜首，顯示儘管「台北居大不易」，還是有許多人前仆後繼想積極「住」進台北市。（何庭歡報導）

根據房仲業者整理統計數據，今年到十月底，象徵著當地人口遷入總量的全台「社會增加率」為千分之零點五二。而五大都會區中又以台北市的千分之六點六三最高，大幅領先第二名台中市的千分之二點二三。

業者認為，台北市無論是就業、教育、交通、生活或購物商圈等資源的優勢，仍然是其他縣市難以取代的，因此在供不應求的情況下，自然成為經濟能力較好的換屋族積極想「住」進的首選地區。

台中方面除了因為是中部居民聚集的重要都會區，最近幾年包括七期、逢甲商圈的蓬勃發展，更是提高台中的能見度，讓許多資金紛紛投入台中房市，同時也成為台商返鄉置產的重點地區之一。

至於新北市雖然社會增加率只有千分之零點八八，但自然增加率卻是全台最高，太平洋房屋總經理鄭念祖分析，台北市的優勢雖然難以取代，但一般的「新婚族」或「首購族」仍無法負擔高檔房價，因此初步都會先移入房價比較親和的新北市，讓以出生率減去死亡率計算的自然增加率高達千分之二點八三。

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【綜合報導】居住正義跨出第一步！立法院昨三讀通過攸關房屋價格透明化的《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》及《平均地權條例》地政三法修正案，規定未來買方、仲介、土地代書須在土地、房屋所有權轉移完成後三十天內，向主管機關架設的網站平台申報實際交易資訊，違者罰三到十五萬元，內政部表示，新制可望在明年七月上路。建商多肯定修法可健全房價，但有民眾抱怨：「知道價格卻買不起，沒用！」學者更批，沒有配套實價課稅，「是對建商妥協！」


立院昨也通過第一部政府住宅政策基本法《住宅法》，明訂政府可自辦或獎勵民間興辦「只租不售」的社會住宅，至少提供百分之十給弱勢族群。

民眾可查詢區段房價
另《土地徵增收條例》修正案明訂未來政府徵收土地，將改採市價徵收、補償，大多數被徵收土地地主獲得補償金將提高。
內政部表示，地政三法修法有助交易透明化，避免房價被哄抬，但為兼顧民眾隱私，未來平台會隱去個資，以門牌號碼約每五十號範圍公布區段交易價格供民眾查詢，並剔除極端值（如超高價的帝寶）。未來民眾可從查詢系統查到區段房價、構造、屋齡、交易面積等。
內政部說，若不動產買賣透過房仲、代書，由房仲和代書登錄；若買賣雙方直接交易，則由買方登錄。考量民眾對申報登錄不熟悉，若民眾逾期未申報，會先要求限期改正，不改正才罰鍰，但房仲、代書逾期就罰。
新法也明訂代銷業者只在「委託代銷契約屆滿或終止三十日內」登錄交易資訊即可。地政士、消基會房屋委員會召集人林旺根質疑，代銷業者只要還有餘屋就會一直賣，加上預售屋工期長達一到三年，會變成成交價格拖到數年後才登錄、公告，恐給建商藉資訊不透明期繼續炒作。

建商：有助健全房市
為消除外界對實價登錄資料用於課稅疑慮，地政三法都加入「在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」文字，排除短期內實施實價課稅。馬英九總統昨表示，不動產實價登錄目的是讓消費者了解房價實際狀況，不會因資訊不足被誤導，登錄資訊也不會作課稅之用。
興富發建設副總經理廖昭雄指出，一旦實價登錄，建案無法掩飾，減少建商賺差價情形，價格透明能加快成交速度，對民眾、建商都是良好影響。遠雄集團副總經理蔡宗易也說，對市場房價健全有正面效果。
但鄉林集團董事長賴正鎰說：「車已上路就不可能再回頭，實價課稅只是早晚問題。」若短期硬要推動新制，勢必造成房市交易衝擊。在台北市從事服飾業的Cindy質疑：「房市透明化是好事，但房價高，知道價格卻買不起，好像也沒太大用處。」

「沒實價課稅是妥協」
玄奘大學財金系教授花敬群則痛批，實價登錄、實價課稅是為避免房市過度炒作，本是社會共識，現在政府撇清，「根本是對建商妥協，顯示執政黨對房市改革絲毫沒有擔當！」
中央銀行昨表示，房價實價登錄對買賣雙方都公平，銀行徵信過程能以更正確資訊評估，有利民眾申請房貸。

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中國時報【葉德正╱新北市報導】

吳姓男子去年委託房仲業者在新北市新莊買了一間公寓，事後發現買到凶宅，怒告簡姓前屋主與房仲業者，求償下跌的房價。板橋地院審理後，認為前屋主雖然辯稱不知情，仍負有瑕疵擔保義務，而房仲業者未確實查證也有責任，因此判簡女與房仲業者須賠吳男一百廿七萬元。全案可上訴。

判決指出，吳男去年四月透過知名房仲業者仲介，以四百卅萬元向簡女購買新莊中港路一公寓八樓；事後吳男因故想轉售，再委託同家公司尋找買家。

去年十二月，吳男原已與另名買家談好價格，對方卻輾轉從鄰居口中得知，九十五年曾有一對姊弟在此燒炭自殺，拒絕購買，氣得吳男控告前屋主與房仲業者，請求房屋減損的價金。

簡姓前屋主喊冤表示，該房自燒炭事件後，歷經多次轉手，才由她在九十七年買下自住，從來沒想過房子裡曾有人燒炭自殺，認為要她負責並不公平；房仲業者則認為，他們已盡查證義務。

板橋地院指出，民法瑕疵擔保義務，不以賣家的故意過失為要件，即使簡女不知情，仍須負責；另房仲業者部分，法官則認為，另家房仲業者已註明該房屋是凶宅，該房仲業者卻未查明，確實有疏失，最後判處簡女、房仲業者須賠償吳男一百廿七萬元。

板院資深法官指出，本案前屋主簡女主張不知情，也可以同樣理由再向前手求償，以此類推，但需注意瑕疵擔保請求權時效是在發現瑕疵六個月內與買屋後五年內。

他說，同樣買到凶宅，有法官判定前屋主得賠，也有法官判免賠，必須看法官對法律上的見解，與告訴人提出的證據充分與否，他建議消費者在購屋前，還是多打聽，才能避免吃虧。

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