立法院今天三讀修正通過不動產經紀業管理條例、平均地權條例及地政士法部分條文，不動產仲介業者、地政士及土地買方在不動產交易後需登錄成交案件實際資訊，但不為課稅依據。

此舉是國內地政史上重要里程碑。未來一旦上路後，民眾不管是自行交易、透過仲介或代書經手，都得登錄實際交易價格，雖然政府強調不會當成實價課稅的依據，但部分業者認為，長期來看，待房價資料收集夠多、夠齊全時，遲早會成為實價課稅的工具與基礎。

蘇啟榮指出，全面實價揭露，可以讓原本交易不頻繁的市郊地區，改善成交行情難以取得的困境；都市地區買賣雙方不缺成交行情參考，缺的是對於房價資訊的信任，未來有正確資訊可查時，消息真假立判，減少人為哄抬空間，而且交易過程減少行情搜尋以及查證的成本，反而加快成交速度，有助提升市場交易效率。

遠雄企業團副總經理蔡宗易觀察，這次修法有三個特點，包括房價資訊公開時採區段化、去識別化，保障了隱私權；且登錄的資訊保存、再利用、公開等由政府機關負責，化解了由某民間組織接受政府委託建立資料庫後的洩密隱憂；第三則是法案明定，這些登錄的資訊，必須在相關配套措施完全建立且立法後，才能成為課稅依據，順利切割「實價登錄」和「實價課稅」間的立即性。

蔡宗易指出，房屋持有者原本最擔心「實價登錄」之後立即實施「課稅課稅」，但修法結果顯然預留課稅前很大討論空間和準備時間，或許未來可以讓房地的稅制單一化，簡化房地稅制的複雜性。

他強調，「實價登錄」的資訊公開讓房價透明化，大家都可以查得到成交區段的價格資訊，對守法守規矩的建商、仲介和買賣雙方都有好處，省卻大家相互猜忌的時間。

鄉林集團董事長賴正鎰則認為，不動產實價登錄被認為是不動產實價課稅的先行動作，政府雖然提出不會作為課稅依據而通過實價登錄機制，但仍無法讓持有房屋者安心，未來恐會讓全台灣87%擁有自用住宅者全面加稅，實價登錄只是表面上的公平正義，實質上卻是每個民眾的稅負增加，居住正義變成「居住懲罰」。

賴正鎰指出，實價登錄政策一上路，原本的房屋稅、地價稅、土地增值稅都可能大幅調漲。

他舉例，政府未來遲早會推動不動產實價課稅來縮短貧富差距，但因為國民黨、民進黨都不說清楚，大部份民眾也弄不懂，只是單純的認為要讓買豪宅逃稅者多繳稅，政府的配套措施不明，至今沒人了解自用的第一套住宅和第二套住宅的稅負有無不同？是免稅、減徵還是另有考量，需要進一步研究和調查未來可行方案。

賴正鎰說，實價登錄法案通過後，預計短期影響不會超過一個月，民眾對實價登錄不再有課稅的疑慮之後等於「利空出盡」，房市預估在總統大選後將回歸正常

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2011年台灣房市出現住宅冷、商辦熱的情況，主因是在全球的寬鬆貨幣造成市場游資過剩，國內主要的壽險機構滿手資金卻苦無投資管道，僅能將長線資金「錢進」商用不動產。

信義房屋關係企業全球資產管理公司專案經理王維宏表示，2011年台灣房市的商用不動產價量俱揚，預估全年商用不動產交易突破新台幣1500億元，年增近5成，熱度驚人。

王維宏指出，市場雖熱，但卻非雨露均霑，部分標售案件甚至流標或降價求售；在價格方面已發生「肥尾效應」，也就是價格創新高與流標案件同時發生，極端值的機率同時增加。

他解釋，「肥尾效應」是指統計學上位於鐘型常態分配兩端的極端值出現的機率較低，但肥尾效應發生後，分佈於兩端的機率提高，極端行情出現的可能性增加，像金融海嘯發生後，全球投資市場激烈震盪的機率已大幅增加。

他說，「肥尾效應」發生的原因主要是市場消息面混亂，國際金融情勢一日數變，投資人難尋穩定的信心支撐；此外，在房市調控政策及租金報酬率下滑，交易的主控權已慢慢從賣方轉到買方；第三則是商辦產品本身也產生質變，許多交易案例已經不是著眼於原本辦公大樓的使用價值，而改變成重新定位或重建開發後的潛在價值。

王維宏分析，過去幾年，台灣房市基本上同向變動，從2004年起漲，到2008年金融海嘯下跌，後來反彈至今，市場交易趨勢一致；但今年下半年奢侈稅上路後，市場交易出現雙向變動，包括三陽忠孝大樓、華票敦南大樓、香檳大樓屢創新高價，但流標或調降標售底價的案例也時有所聞。

展望明年商辦市場，王維宏建議可採取的投資策略，在評估階段，不再只是尋找便宜的標的投資，而是從物業本身的長線增值性、承租方穩定性及區位的成長性著眼；其次是持有階段，可以檢視資產的使用現況，透過重新規劃、改建或招商來提高資產運用效率；最後則是處分階段，考量投資回收期及過去成長趨勢，適時停利出場，並加碼於成長性更佳的區域或產品。

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根據條文規定，由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租的社會住宅，應至少提供10％以上比例出租給具特殊情形或身分者，包括低收入戶、65歲以上的老人及身心障礙者等。

住宅法訂「社會住宅」專章，引進民間BOT概念興建社會住宅，並提供優惠或補貼部分建設或營運管理費用。

條文規定，民間興辦的社會住宅，須用公有非公用土地或建築物時，得由公產管理機關以出租、設定地上權提供使用，並予優惠；民間興辦社會住宅在興建或營運期間，直轄市、縣（市）政府應課徵的地價稅，得適當減徵。

條文規定，民間興辦社會住宅因故無法繼續營業，對入住具特殊情形或身分者，應即適當安置；無法安置時，由直轄市、縣（市）目的事業主管機關協助安置；不配合者，強制實施，並處新台幣6萬元以上30萬元以下罰鍰，必要時得接管。

住宅補貼部分，條文規定補貼種類包括自建住宅貸款利息、自購住宅貸款利息、承租住宅租金、修繕住宅貸款利息及簡易修繕住宅費用。住宅補貼同一年度僅得擇一辦理，而接受政府住宅費用補貼者，一定年限內以申請1次為限。

「居住權利平等」專章則規定，居住為基本人權，任何人都應享有公平居住權利，不得有歧視待遇。

條文規定，任何人不得拒絕或妨礙住宅使用人自費修繕必要的居住或公共空間無障礙設施、因協助視覺功能障礙者的需要飼養導盲犬，及合法使用住宅的專有部分或非屬約定專用的共用部分空間、設施、設備及相關服務。

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買買房子，買方怕屋主哄抬房價，屋主提防仲介隱匿成交價，為了落實居住正義，立法院修法，除了市價徵收土地還有變數，平均地權條例即將闖關，一旦通過，未來不動產成交價得公開登錄。民眾：「我想應該是好的，比較透明化，避免炒作。」

民眾：「透明化，好啊。」記者：「怎麼說？」民眾：「大家知道價錢可以做比較。」

民眾舉雙手贊成，實價登錄指的是，不動產30天內得公開交易價格，採區段方式，也就是不會逐戶登錄，但是有助房價透明化，不過未來可能跟著實價課稅，房價反而會上揚。房仲業執行長邱太煊：「像香港這幾年來，房價大漲了非常多，他們一直以來都是交易透明的方式，但是視需求的關係(需大於供)，其實房仲業對房價透明，是樂觀其成的一個態度，部分的房仲業者早就已經在做了。」

TVBS記者鍾沛君：「像這樣人在台北市的新生南路，只要用手機也有應用程式，能告訴你附近的成交房價。」

但事實上，不管是定位查詢或是列表公告，不少房仲業者推行房價透明行之有年，公開行情，買賣雙方安心，反而能炒熱市場，實價登錄上路之後，要不要跟著實價課稅，才是左右房市關鍵。

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台北市近幾年房價節節攀升，民眾甚至得十幾年不吃不喝才供得起一個「窩」，然而根據政府統計今年到十月底的數據，台北市的「社會增加率」仍然高達千分之六點六三，榮登五大都會區榜首，顯示儘管「台北居大不易」，還是有許多人前仆後繼想積極「住」進台北市。（何庭歡報導）

根據房仲業者整理統計數據，今年到十月底，象徵著當地人口遷入總量的全台「社會增加率」為千分之零點五二。而五大都會區中又以台北市的千分之六點六三最高，大幅領先第二名台中市的千分之二點二三。

業者認為，台北市無論是就業、教育、交通、生活或購物商圈等資源的優勢，仍然是其他縣市難以取代的，因此在供不應求的情況下，自然成為經濟能力較好的換屋族積極想「住」進的首選地區。

台中方面除了因為是中部居民聚集的重要都會區，最近幾年包括七期、逢甲商圈的蓬勃發展，更是提高台中的能見度，讓許多資金紛紛投入台中房市，同時也成為台商返鄉置產的重點地區之一。

至於新北市雖然社會增加率只有千分之零點八八，但自然增加率卻是全台最高，太平洋房屋總經理鄭念祖分析，台北市的優勢雖然難以取代，但一般的「新婚族」或「首購族」仍無法負擔高檔房價，因此初步都會先移入房價比較親和的新北市，讓以出生率減去死亡率計算的自然增加率高達千分之二點八三。

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【綜合報導】居住正義跨出第一步！立法院昨三讀通過攸關房屋價格透明化的《不動產經紀業管理條例》、《地政士法》及《平均地權條例》地政三法修正案，規定未來買方、仲介、土地代書須在土地、房屋所有權轉移完成後三十天內，向主管機關架設的網站平台申報實際交易資訊，違者罰三到十五萬元，內政部表示，新制可望在明年七月上路。建商多肯定修法可健全房價，但有民眾抱怨：「知道價格卻買不起，沒用！」學者更批，沒有配套實價課稅，「是對建商妥協！」


立院昨也通過第一部政府住宅政策基本法《住宅法》，明訂政府可自辦或獎勵民間興辦「只租不售」的社會住宅，至少提供百分之十給弱勢族群。

民眾可查詢區段房價
另《土地徵增收條例》修正案明訂未來政府徵收土地，將改採市價徵收、補償，大多數被徵收土地地主獲得補償金將提高。
內政部表示，地政三法修法有助交易透明化，避免房價被哄抬，但為兼顧民眾隱私，未來平台會隱去個資，以門牌號碼約每五十號範圍公布區段交易價格供民眾查詢，並剔除極端值（如超高價的帝寶）。未來民眾可從查詢系統查到區段房價、構造、屋齡、交易面積等。
內政部說，若不動產買賣透過房仲、代書，由房仲和代書登錄；若買賣雙方直接交易，則由買方登錄。考量民眾對申報登錄不熟悉，若民眾逾期未申報，會先要求限期改正，不改正才罰鍰，但房仲、代書逾期就罰。
新法也明訂代銷業者只在「委託代銷契約屆滿或終止三十日內」登錄交易資訊即可。地政士、消基會房屋委員會召集人林旺根質疑，代銷業者只要還有餘屋就會一直賣，加上預售屋工期長達一到三年，會變成成交價格拖到數年後才登錄、公告，恐給建商藉資訊不透明期繼續炒作。

建商：有助健全房市
為消除外界對實價登錄資料用於課稅疑慮，地政三法都加入「在相關配套措施完全建立並完成立法後，始得為課稅依據」文字，排除短期內實施實價課稅。馬英九總統昨表示，不動產實價登錄目的是讓消費者了解房價實際狀況，不會因資訊不足被誤導，登錄資訊也不會作課稅之用。
興富發建設副總經理廖昭雄指出，一旦實價登錄，建案無法掩飾，減少建商賺差價情形，價格透明能加快成交速度，對民眾、建商都是良好影響。遠雄集團副總經理蔡宗易也說，對市場房價健全有正面效果。
但鄉林集團董事長賴正鎰說：「車已上路就不可能再回頭，實價課稅只是早晚問題。」若短期硬要推動新制，勢必造成房市交易衝擊。在台北市從事服飾業的Cindy質疑：「房市透明化是好事，但房價高，知道價格卻買不起，好像也沒太大用處。」

「沒實價課稅是妥協」
玄奘大學財金系教授花敬群則痛批，實價登錄、實價課稅是為避免房市過度炒作，本是社會共識，現在政府撇清，「根本是對建商妥協，顯示執政黨對房市改革絲毫沒有擔當！」
中央銀行昨表示，房價實價登錄對買賣雙方都公平，銀行徵信過程能以更正確資訊評估，有利民眾申請房貸。

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中國時報【葉德正╱新北市報導】

吳姓男子去年委託房仲業者在新北市新莊買了一間公寓，事後發現買到凶宅，怒告簡姓前屋主與房仲業者，求償下跌的房價。板橋地院審理後，認為前屋主雖然辯稱不知情，仍負有瑕疵擔保義務，而房仲業者未確實查證也有責任，因此判簡女與房仲業者須賠吳男一百廿七萬元。全案可上訴。

判決指出，吳男去年四月透過知名房仲業者仲介，以四百卅萬元向簡女購買新莊中港路一公寓八樓；事後吳男因故想轉售，再委託同家公司尋找買家。

去年十二月，吳男原已與另名買家談好價格，對方卻輾轉從鄰居口中得知，九十五年曾有一對姊弟在此燒炭自殺，拒絕購買，氣得吳男控告前屋主與房仲業者，請求房屋減損的價金。

簡姓前屋主喊冤表示，該房自燒炭事件後，歷經多次轉手，才由她在九十七年買下自住，從來沒想過房子裡曾有人燒炭自殺，認為要她負責並不公平；房仲業者則認為，他們已盡查證義務。

板橋地院指出，民法瑕疵擔保義務，不以賣家的故意過失為要件，即使簡女不知情，仍須負責；另房仲業者部分，法官則認為，另家房仲業者已註明該房屋是凶宅，該房仲業者卻未查明，確實有疏失，最後判處簡女、房仲業者須賠償吳男一百廿七萬元。

板院資深法官指出，本案前屋主簡女主張不知情，也可以同樣理由再向前手求償，以此類推，但需注意瑕疵擔保請求權時效是在發現瑕疵六個月內與買屋後五年內。

他說，同樣買到凶宅，有法官判定前屋主得賠，也有法官判免賠，必須看法官對法律上的見解，與告訴人提出的證據充分與否，他建議消費者在購屋前，還是多打聽，才能避免吃虧。

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〔自由時報記者陳永吉／台北報導〕馬英九總統下達動員令，要求「住宅五法」選前一定要通過，導致營建股昨天再度被拿來祭旗，營建股指數昨天重挫3%，成為盤面上最弱勢的類股，距離今年高點跌幅超過41%，尤其推出豪宅等高總價的建商跌幅最慘。昨天有法人喊話，建商近年賺了很多錢，應該要拿出來護盤，維護股東權益。

法人表示，這次住宅五法中，影響最大的就是「實價登錄」制度，雖然還不到實價課稅，但還是會嚇跑一些投資客，但法人認為，實價登錄對房市長期而言才是健康的，不會任由建商、投資客坐地喊價，房市才能透明化。

法人認為，要走到實價課稅這條路機會不高，因為將會變成全民加稅，所以住宅五法短期雖以利空解讀，但最終只要不演變成實價課稅，這個利空應該還是短暫的。

不過昨天營建股中跌最慘的就是高價族群，主要是因為買豪宅及高總價的族群，許多都是避稅考量，如果未來採實價登錄，擔心有被查稅的風險，因此包括在信義計畫區推豪宅的皇翔（2545），還有推高價住宅的華固（2548）、遠雄（5522）、長虹（5534），昨天跌幅都超過3%，多檔個股都跌破2年半來新低，股價毫無支撐可言。

法人：走勢選後才明朗

法人表示，現在房市交易停滯，主要是買賣方都想等選後再進一步動作，因此營建股投資也是選後才會明朗，但目前市場對於中低總價的需求還是非常旺盛，相關個股如名軒（1442）等，銷售率還是很高，股價值得追蹤。

昨天營建股破底後，已有超過20餘檔股票跌破淨值，比重超過一半，目前仍在淨值之上的多數是中高價股，不過在多數個股長線技術面頭部陸續成型下，法人對營建股還是建議保守觀望。

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新頭殼newtalk 2011.12.12 胡宏志/高雄報導

改制後高雄市101年公告土地現值今（12）日經地價及標準地價評議委員會評定結果出爐，全市平均調幅為4.05%，現行38個行政區中以鼓山區調漲7.55%最高，原高雄市縣毗鄰交界之楠梓、三民、鳳山、小港、鳥松、仁武及橋頭區等因市縣縫合與接軌及預期因素影響下，平均漲幅較大，整體而言，全市101年公告土地現值呈現穩定微幅上漲的趨勢。

高雄市101年公告土地現值前三名，分別為蟬聯「地王」多年的新光三越及SOGO百貨商圈、大統百貨五福商圈及大立百貨商圈。其中最高區段地價座落新光三越及SOGO百貨毗鄰用地，位處於三多三路、文橫三路口，已連續第8年蟬聯「地王」寶座，其公告土地現值與100年相當，每平方公尺30萬元（每坪約100萬元）；其次為大統百貨五福店附近之五福二路路線價，每平方公尺27.1萬元（每坪約89.5萬元）；第三名為大立百貨商圈之五福三路路線價，每平方公尺27萬元（每坪約89.1萬元）；至於全市最低的地價區段為與台東縣、花蓮縣、南投縣、嘉義縣接界土地一帶，每平方公尺36元。

高市101年共劃設10388個地價區段，其中調漲6257個地價區段，調降166個地價區段，未調整3965個地價區段。38個行政區中鼓山區在農16地區、美術園區、40期重劃區、捷運沿線及鐵路地下化工程之推波助瀾下，全區平均上漲7.55％，居全市最高；多新興開發區、重大建設發展佳、捷運沿線容積移轉加持、百貨商圈、生活機能優之左營及前金區、平均漲幅頗大；旗山、內門、杉林、甲仙、那瑪夏、六龜、桃源及茂林區等山地地區亦在八八風災後休養生息而呈現平穩微幅上漲態勢。

地政局長謝福來指出，目前整體經濟情況及各項房地產相關指標及數據資料顯示，今年台灣地區經濟成長率雖較99年下滑，但高市土地增值稅、契稅實徵淨額及建使照核發件數，與99年相較均呈持穩趨勢，主要原因係99年下半年起市縣合併議題持續發酵，對預期區域發展發揮激勵效應，新興開發區及生活機能良好地區，房地產市場呈現溫和活絡景象，且下半年在政府釋出奢侈稅抑制房價政策下，高雄市土地及建物買賣案件數，預估至年底與99年相較下降約1成，顯見民眾購買不動產信心度微幅下降；反觀高市地價指數與99年同期相較則呈上揚態勢，顯示房地產市場雖成交量縮減，但其價格仍呈穩定成長。

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攸關不動產實價登錄的「平均地權條例」、「不動產經紀業管理條例」、「地政士法」、「住宅法」、「土地徵收條例」等地政五法準備在立法院本會期闖關。

信義房屋表示，在都市地區，買賣雙方不缺成交行情參考，缺的是對於房價資訊的信任。交易買賣過程中，常聽到某社區成交天價的「傳聞」，但這些消息無法證實，反而造成買賣雙方作出錯誤判斷，可能讓交易破局；至於原本交易不頻繁的市郊地區，也可以改善成交行情難以取得的困境。

信義房屋指出，一旦全面實價登錄揭露，每一筆交易都有案可查，消息是真是假可以被驗證，減少人為哄抬的空間。而且交易的過程，減少行情搜尋及查證的成本，反而可以加快成交速度。全面的實價登錄及公開，有助市場交易效率的提升。

今早在新北市板橋浮洲合宜住宅基地舉行動土典禮的日勝生董事長林榮顯表示，政府「實價登錄」的政策一定配合，但政策要有配套措施才能有效推動。

對於「實價登錄」的最終可能會實施「實價課稅」，林榮顯指出，除非政府的配套措施完整，稅收合宜，否則一下子稅額增加好幾倍，也會降低民眾持有房地產的意願。

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受到奢侈稅政策與國際金融情勢不穩的影響，台北市的全年買賣移轉棟數可能落在5萬棟上下，若以奢侈稅上路後(今年7月到11月，地政統計約落後實際交易1個月時間 )的量來統計，平均單月為3459棟，比起2010年全年單月平均的5279棟，減少約34%。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，奢侈稅實施後，台北市移轉量少於4000棟，但此波的房市交易量縮導因於外在與政策性因素，外加選舉干擾，並非正常的市場供需失衡造成量縮，房價修正態勢並不明顯，預估在明年總統大選後，市場觀望氣氛紓解後，市場價量走勢才會明朗。

蘇啟榮說，房價實價登錄相關的地政法案修訂若是通過，不免增添市場觀望；至於年底的央行理監事會議，市場預期可能傾向維持原利率不變，這樣的環境對於市場還算有利，但現在的高房價水準，的確讓雙北市自住買盤吃力。

蘇啟榮指出，在台北市各區中，以中正、松山、大安、信義等市中心精華區，移轉量縮減幅度都超過 43%，表現劣於大盤，主要是台灣受到內外在因素影響，買方會視有無撿便宜的機會，除非產品力夠強，否則難以追價；而賣方也不急著用現金，投資管道不明朗，不願賤售手上資產，因而出現低量的膠著現象。1001212(圖為中央社製作)

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為了落實居住正義，全台第一處合宜住宅開發案「板橋浮洲合宜住宅」今天(十二號)動土，整個開發總投資金額高達四百多億元，由日勝生集團得標，一共興建四千六百多戶，未來每坪平均售價約十九萬五千元，民國一百零三年底前完工。

(林麗玉報導)

大台北地區房價越來越高，為了落實居住正義，全台第一處合宜住宅--板橋浮洲合宜住宅十二號動工，行政院長吳敦義、內政部次長簡太郎，以及新北市長朱立倫主持動土典禮，而這個板橋浮洲合宜住宅，規劃興建四千多戶，其中四千零三十二戶為可出售戶、只租不售有四百四十八戶，還有一百三十八戶店面，總開發投資金額為四百三十億元，由日勝生集團得標，行政院長吳敦義說，合宜住宅的規劃，有百分之十為社會住宅，不僅地段方便、規劃也好，也在售價上，也比周圍的房地產價格便宜。

板橋浮洲合宜住宅十二號動工，規劃平均每坪的售價在十九點五萬元，不到二十萬，新北市長朱立倫說，浮洲合宜住宅的用地有一百零九公頃，整體開發之後，整個浮洲地區，就會成為大台北地區最新、最耀眼的整體開發新都會。而浮洲合宜住宅會規劃十五、二十、二十七、二十九、三十三坪等不同坪數房型，預計明年一百零三年底前完工。

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工商時報【記者呂雪彗╱台北報導】

財政部官員表示，3、5年後實價登錄資料庫建置完備後，各地方政府針對房屋評定現值及土地公告現值調整，可能因區域實價接近市價，增加人民稅負，屆時財政部會研議採路段率打折、或調降稅率等方式，減輕人民負擔。

不動產交易實價登錄制度本周三讀通過的機率頗大，財政部官員表示，此制度上路目的在建立房價資訊的透明，避免人為哄抬，但與不動產實價課稅目標仍有一大段距離。

目前房屋交易所得稅無法依實價課稅而採推定原則，主因買賣雙方未提供實價交易資料，每年參考地方政府評定房屋現值一定比例課房屋交易所得稅，去年北市是依北市府評定房屋現值的37％課稅。

官員說，倘若不動產實價登錄資料筆數愈來愈多，財政部在推定課稅比例時，可參考區域的實價漲跌情況，作為不動產交易課稅參考，調整幅度不一定只漲不跌。

但持有房屋者與交易買賣者會有很大的稅負差別，為鼓勵長期持有，安身立命的那一棟，稅負以不增為原則，稅率從低從輕，國際皆如此。

財政部官員說，倘若實價登錄資料達相當有效程度時，評定房屋現值與土地公告現值調高至趨於區域實價（即市價），一般人民可能會增加房屋稅或地價稅負擔，屆時財政部會考慮是否採取調降稅率，或路段率打折方式，讓持有房屋的自住者減輕稅負負擔。

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工商時報【記者陳碧芬╱台北報導】

中央大學經濟系教授朱雲鵬昨天表示，台灣土地持有成本太低，「居住不正義」一直存在台灣，應該藉由同步調整房屋稅和地價稅的方式，導正地產相關的稅率，明年1月的時間點最為恰當，因為中央政府和地方政府剛好都屆臨調整稅率的期限。

朱雲鵬在「面對公與義：邁向永續」研討會議題三「社會文化面向」圓桌論壇上，建議政府把目前換算為實際課徵僅萬分之七的稅基，改採紐約市對非自用屋主，即地產交易投資者課徵實質有效稅率3％，一則彰揚居住正義，亦能增加政府稅收。而且時點上是中央與地方同步調整。

同席與談的政大金融學系教授李桐豪則強調，房地產是應該依實價課稅，但要有自有房舍的合理寬限，奢侈稅是錯誤的，因為主政者沒有跟著提出應有的配套作法，導致於打壓了市場上85％的自有住宅持有人。他建議，為符合社會現實的狀況，自用住宅優惠條件得酌予放寬，可分為主要自用房舍與次要自用房舍，分別課以不同稅率，超出自用的部分則回歸正常稅率。

台大社會工作學系教授林萬億昨天提出他的研究，財政部自今年7月開徵豪宅稅打壓房價，以台北市為例，清查列冊的269棟、1萬1,177戶豪宅，被提高1到2.8倍的房屋稅額，這對租稅正義有些微幫助，但無助於平抑房價。林萬億建議，真正要保障買不起房子、租不到房子的社會弱勢者，比較可行的作法，是增加社會住宅存量來廉價出租。

朱雲鵬指出，地產相關的法律上「稅率」，有住家（非營業）用的房屋稅為1.2％，與一般（非自用）的地價稅為1％，經過多年來不照交易實價課徵，演變至今已完全走樣。他以台北帝寶為例，因其中某戶拍賣而資訊公開，才能計算該豪宅最近年度所應繳納的財產稅：以一般（非自用）的稅率計算，地價稅為100,364元；住家（非營業）房屋稅是93,502元，二者合計約占拍賣價2.8億元的萬分之七。

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中國時報【本報記者╱台北報導】

多位學者昨天針對近日被廣泛議論的「居住正義」展開討論。台大社工系教授林萬億指出，二○一○年臺北市房價平均每坪五十萬元，三十坪房價一千五百萬元。同年平均家戶可支配所得約一百二十九萬。全家不吃不喝要十一年半多才買得起一戶住宅。如以住宅費用占家戶平均消費支出的四分之一，那麼就要四十六年才能買得起一戶住宅。亦即要兩代人工作賺錢才能還清屋款。若是中低所得家戶，兩輩子也不可能買得起一戶住宅。

林萬億認為政府為扭轉居住正義所推出的措施，大多效果有限。以社會住宅為例，台灣現有社會住宅（只租不賣的公共住宅）數量僅占住宅總量的○．○八％，而鄰近亞洲各國社會住宅占住宅總量比率皆高於台灣，如日本六．○六％、香港廿九％、新加坡八．七％。去年行政院推出「改善庶民生活行動方案」，打算在包括桃園龜山、板橋浮洲等地區推出合宜住宅，雖然合宜住宅有嚴格的申購條件，但其本質還是國民住宅的借屍還魂，不脫賤賣國家有限土地資源，無助於平抑房價；也無助於提供人民更廣泛的居住權保障。同時去年底內政部公布「社會住宅實施方案」第一批選址地點，然而，開工期程快到了，住宅基地還在抗爭中。能否如期開工，不甚樂觀。

此外，林萬億也指出今年五月行政院又准許財政部青年首購優惠可以搭配內政部青年安心成家專案，不再限二擇一，讓青年購屋最高可貸到七百多萬元。此一購屋優惠加碼措施，不僅意在放寬對房市的選擇性信用管制，而且無異於鼓勵青年跳入高房價的火坑，背負更高的房貸。此外為了打壓豪宅，財政部開徵豪宅稅。林萬億認為此舉對租稅正義有些微幫助，但無助於平抑房價；對無自有住屋者也沒幫助。

中央大學經濟系教授朱雲鵬則認為台灣房屋稅與地價稅的稅率，是造成居住正義不彰的主因。合理的稅率應是百分之一（即值百抽一），但實際上卻是萬分之七 （值萬抽七）。朱雲鵬舉台北市一棟年前進行拍賣的著名豪宅為例，雖然得標者最後放棄，二點八億的得標價已成為「標竿」。他估算此豪宅於最近年度所應繳納的財產稅。以一般（非自用）的稅率計算，地價稅僅為十萬零三百六十四元；住家（非營業）房屋稅則僅是九萬三千五百零二元，二者合計約占二點八億的萬分之七，是「值百抽一」的十四分之一。

朱雲鵬指出實際上台灣房屋的成交價格，房仲業者知道，貸款銀行知道，政府主管住宅政策的部會及課稅的部會卻不知道。多數國家的多數城市，房地產的實際移轉價格，即使不作為課稅依據，也需要向政府填報，連對岸的上海市也是如此。台灣卻不知何時可以實施？

而政大金融系教授李桐豪則認為房地產價格劇升，若依實價課稅將會影響原居住者（可能已退休而成為經濟弱勢）的租稅負擔，甚至可能造成被迫遷徙的問題，因此他主張實價全額課稅應以任何房地產交易後的承購者為對象，原居住者的課稅基礎則可採實價比例課稅原則。

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〔自由時報記者林美芬／台北報導〕套房曾經是銀行放貸對象的拒絕往來戶，但近來持續融資低利率及低總價的特性下，近期套房投資熱潮再度興起，成為投資客新寵。

根據住展雜誌統計，2010年全年的套房推案數為48個，推案戶數有2,387戶、307.9億元的量體，今年2011年全年的套房推案數為33個，推案戶數有2,167戶、223.3億元的量體。

住展雜誌研發長倪子仁指出，去年以來，套房受各銀行紛紛展開房貸緊縮，加強房貸授信風險，包括台銀、華銀、一銀、彰銀與中信銀對房貸業務，分成三至四等級緊縮房貸措施。其中台銀與彰銀甚至不承作套房業務，使套房一時成為燙手山芋。

雖說總統大選的選舉行情失靈，台灣股票市場處處哀鴻遍野，然近期公開的幾個套房工地，包括北市中正區的「和旺中華帝標」及宜蘭礁溪的幾個套房建案，又開始看見不少投資客的蹤影，有的投資人一買就是好幾戶，使套房的銷售似乎再見到後奢侈的榮景。

從房市銷售變化來看，景氣好時，大坪數的豪宅與小坪數的套房特別好賣，這種兩極化的奇特現象，在2006、2007年特別明顯，有錢的投資客一出手就是買幾十戶的套房，打算未來做包租公、包租婆，或是等蓋好後獲利了結。

根據分析，從2011年6月奢侈稅正式上路，8月起國內投資者再遭受到歐債風暴的肆虐，使國內投資者不管是投資股票、基金或其他金融商品，大多慘賠。於是投資客再度相中套房低總價、穩定報酬的優勢，只要地段對、台北市總價在1,000~1,500萬元以內，新北市總價在800~1,000萬元之間的套房建案，再度成為投資保值客追逐的熱點。

倪子仁說，事實上，建商近期為了重新打開消費者的心，紛紛降低姿態，房價甚至直接開低，並加送裝潢家電來吸引單身族群與投資客的進駐，這些動作對有意擁有第一個窩的單身貴族及投資客而言，也算是小小的優惠，在內外環境的相互影響下，明年的小套房市場並不會寂寞。

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代銷襄理蕭弘楷：「百萬裝潢，一層一戶，馬上在過年前，只要帶皮箱，馬上入住。」記者：「所以看到的這張沙發...？」蕭弘楷：「眼見為憑，馬上送。」

號稱眼睛看到的裝潢家具，通通免費送，免治馬桶、SPA級淋浴設備，整套進口衛浴30萬，進口系統廚具30萬，天花板裝的是吊隱式冷氣4台，也要20萬，獨門獨戶還在精華地段大安區，能夠打折賣。

因為剛好在最不好推的、老人家忌諱的「4樓」，拿來當廣告戶來賣。蕭弘楷：「5戶3車，我們是用『輪流停』，1年每戶平均可以停到7.5個月。」

價值300萬的停車位，也成促銷籌碼，就是因為政府「打房」，以往1個月就完銷的建案，現在還賣不完，趁著過年前想清空，台中和高雄也推2到3百萬的廣告戶當噱頭，屏東還打出自備款5萬入住。房仲網站：「720度互動看屋，讓準備買屋的您，不用出門，就可以線上看屋。」

房仲自拍影音檔，隨時隨地都可以上網看房子，成交還送10萬獎金，但明年過年早，還得要經過貸款、過戶、報稅手續，想趁年前搬新家，等於至少要在12月中買單，提醒民眾，廣告戶雖然有折扣，但還是要仔細比較才行。

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同樣也是殺很大，為了搶攻年底購屋潮，全台的房產業者都推出優惠，北部買房子就送車位，而中部推出廣告戶一坪降六千塊的方案，還有南部的新建大樓，最低一坪10.5萬，尤其屏東市區最殺，只要五萬元，就能入住。

冷颼颼的天氣，媽媽一大早就帶著孩子出來找房子，媽媽看了又看比較好幾家，準備出手要搶的是超便宜的廣告戶。廣告戶就是已經裝潢好，平常開放給民眾看的房子，不介意的話可以省荷包。

中部不少建案都推廣告戶搶市，有的一坪還降到10.5萬吸引首購族。而高雄市區的新建大樓，最低不到兩百五十萬，也讓星期假日看屋人潮湧現，大家找便宜，最震撼的是屏東市，只要五萬塊就可以入住。年底搶房市，北中南房產市場都祭出超優惠，民眾最好多看多比較才不吃虧。

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財訓所土地開發案基地位於台北捷運萬隆站和景美站間的羅斯福路上，基地規模逾 1萬坪，在寸土寸金的台北市，是少見的大型開發案。

國產局規劃，臨羅斯福路的商業區土地和後段住宅區土地，將以設定50年地上權方式，供民間廠商BOT（興建營運移轉），營運方式由廠商自行規劃。根據顧問公司初步評估，商業區土地適合開設大型購物中心。

但得標廠商必須幫財政部蓋辦公大樓和財訓所學員宿舍各1棟，兩棟大樓建造成本共約21億元。

國產局估計，這項開發案可帶動民間投入資金約60億元。一方面可減輕政府蓋辦公廳舍的財務壓力，又可收到一次性的權利金，在50年地上權期間，每年還有34億元的土地租金收入。

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