入夜後的台中七期，將近80棟豪宅，除了建築物外觀造景燈閃爍，豪宅內部黑鴉鴉的一大片，透出亮燈的戶數稀稀落落，葉先生一年前買下七期這棟豪宅18樓，始終沒有入住，空著毛胚屋，連裝潢都省了，他不出租也不賣，每個月還得繳8000元管理費，原來他要「養房子」。

葉先生：「只要你買對了地點，買好的位置，好的房子，到後面幾年，5年、10年，它一定會增值的。」

預售屋一坪30萬，買的70坪豪宅，葉先生沒有貸款，一口氣買下，就讓豪宅空在那，他透露，夫妻名下總共養了6、7間房，像葉先生一樣的「養房人」很多，數據會說話，台中市有「8萬戶」空屋，房屋供過於求，居全台之冠。

台中市長胡志強：「台中的房地產增值價高，所以有人在『養房』啊。」

房仲業者黃建勳：「以台中市的空屋率來說，大約是26%左右，主要存在的空屋，比較多是來自七期商圈。」

台中七期豪宅區的空屋率高達8成，而在七期外圍，市價千萬的建案，空屋率也很高，阮先生一個月前，以一坪19萬買了50坪大的房子，他花錢找工人稍微裝潢一下，把房子養好，等待時機，才容易出手。

但買不起台中市房子的民眾抱怨，就算很多空屋，房價卻下不來，只能望「屋」興嘆。

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房產市場急凍下，讓外界矚目的「三贏屋」，也慘遭流標！所謂的三贏屋就是買方還不出債務，把房屋交給台灣金服，以低於市價1到2成價格，公開標售，順便償還銀行債務，對買方，賣方以及銀行來說，三方都是贏家！而第一筆公開標售的土城三贏屋，34坪大小，每坪19萬，卻因為太貼近周邊的行情價格，加上屋況不夠好，因此流標！

令人關注的今年第一筆三贏屋也抵不過房市寒冬，一張標單都沒有，宣告流標，不過所謂的三贏屋長成什麼樣？看起來和一般公寓沒兩樣，客廳採光明亮，傢俱裝潢一應俱全。東森財經新聞記者 呂綵芯：「走到飯廳一看，這裡有裝潢好的現成櫥櫃供你使用，再來走到房間一看，走到主臥室看看，裡頭的格局方正，而且旁邊還有一套衛浴設備，至於再走兩步一看，這邊還有第二間房間，再來走到第三間房間，地板還有實木裝潢可以當作小朋友的房間或是書房使用。」

屋齡25年，34坪大小，3房2廳2衛浴，這回底價650萬，一坪19萬元，比附近行情價，每坪22萬元便宜一兩成。但是什麼是三贏屋，就是賣方還不出貸款，趁著住宅還沒面臨法拍以前，將不動產交給台灣金服，以略低於行情的價格公開標售給買方，最後把成交金額轉交給銀行，當作償還債務，讓買方、賣方以及銀行創造三贏局面，就叫做三贏屋。

這回第一筆三贏屋試水溫慘遭流標，未來恐怕得面臨降價重新標售命運，房產市場買氣急凍，內政部更調查，除了台北市以外今年第2季全台的住宅存量衝破810萬戶，供過於求，其中新北市有5.8萬戶空屋，台中市更高，8.5萬戶，高雄市也供過於求。

唯一只剩台北市住宅，短缺情況嚴重還缺7萬1006戶，專家認為台北市房屋需求量居高不下，房價要跌恐怕很難，台北市房價高高掛，學者說除非政府加深打房力道，不然無殼蝸牛想在台北市買屋，恐怕還是遙不可及。

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信義房屋選出的十大房市現象包括，「土地價格破每坪千萬元」、「豪宅價格坐二望三」、「店面價格每坪853萬元，公開交易新天價」、「桃竹中高房價創10年新高」、「商用不動產價量俱揚，交易量逾1500億元」。

其他尚有「 REITs首度清算，2宗破百億元」、「奢侈稅重手打投機」、「投資客大查稅」、「實價登錄三讀通過」、「預售屋履保與登記新制上路，雨遮登記不計價」。

信義房屋表示，今年台北市敦化南北路房市相當熱鬧，繼台北金融中心寫下每坪百萬元以上的行情，後續敦化南路的REAT(不動產資產信託)標售，也由壽險公司搶標買回；中華票券總部大樓，由頂新集團以總價新台幣46.29億元高價得標，若以改建效益拆算土地單價，每坪高達1405萬元，推升國內土地到每坪千萬元以上的單價新高。

其次則是豪宅價格坐二望三。去年底今年初的帝寶法拍案，最後買方取得成本每坪達200萬元，寫下國內豪宅公開價格的新高，同時也確立頂級豪宅市場朝向每坪3字頭邁進。一般住宅方面，全國主要都會區房價今年均創下新高，連大台北以外的桃、竹、中、高等區域，平均房價也創下近10年的高點。

至於店面行情，由忠孝東路四段香檳大廈寫歷史，三鼎 REITs(不動產證券化)的忠孝東路四段香檳大廈店面，以總價48億元標脫，換算一樓單價每坪約853 萬元、2樓每坪171萬元、B1每坪128萬元。今年 5月三陽忠孝大樓1樓才寫下每坪700萬元以上高價，香檳大廈11月標售再度以853萬元刷新行情，已是店面最高的公開交易單價。

信義房屋指出，今年政策上有魄力查稅、奢侈稅、實價登錄落實居住正義，但在房價漲價同時市場出現民怨，政府出手打房以平穩房市，首先國稅局先針對預售換約等民眾進行查稅，甚至近期也鎖定大咖投資客，查詢利用人頭炒作逃稅事宜。

除了積極查稅外，政府更祭出打擊短期買賣的奢侈稅，讓市場交易量頓時減少2到3成，近期地政相關法案也三讀通過，日後不動產買賣得實價登錄，增加房市交易的透明度。在預售屋的新制度方面，包括實施履約保證制度，登記方面以雨遮登記但不計價，希望可以達到公平正義的原則。YAHOO轉載

有巢氏房屋今天發布10月至12月20日成交資料統計，將大台北地區買方購屋動機分成自住首購、自住換屋、投資、資產配置與其他等5大客群，近3個月台北市自住（首購加換屋）買方比重達57.3%，換屋比首購多；鄰近台北市的新北市6區自住比重更高達72.4%，首購遠多於換屋。

有巢氏房屋統計，台北市和新北市新店、中和、永和、板橋、新莊、土城區等6個行政區投資比例呈現低檔，台北市平均5.8%、新北市僅剩4.4%，

在資產配置買屋方面，台北市和新北市走勢不同。有巢氏房屋統計，台北市近3月資產配置比重平均為24.3%；新北市資產配置買方持續下降，12月滑落至6.3%，導致近3月平均僅14.1%。

有巢氏房屋發言人劉炳耀表示，台北市房價高，對首購族門檻太高，目前台北市主要買方以換屋族群為主，近3個月換屋族群占比皆在 3成以上。

劉炳耀指出，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）雖然對長期投資族群衝擊較小，但全球股市受到歐美經濟影響，投資人資產跟著縮水，口袋較淺的置產客進場意願明顯降低，台北市郊區及新北市置產客衰退嚴重。台北市市中心抗跌性及保值性較高的房屋，相對較不易受投資環境影響。

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內政部住宅統計資訊網公布第二季住宅統計，發現全台住宅存量約七百九十三萬多戶，但家戶數卻有將近八百萬戶，顯示住宅短缺超過六萬戶。其中最「供不應求」的縣市是「台北市」短缺八萬多戶，而「高雄市」與「雲林縣」則各短缺三萬多戶。但也有「供過於求」的縣市，前三名分別為台中市、新北市及桃園縣。（何庭歡報導）

房仲業者分析，由於台灣離婚率高居不下，許多家庭父母離異，導致戶籍數不斷攀高，另外有許多設籍明星學區、租屋設籍及選舉設籍等需求，都會造成分戶現象，因此才會讓全台家戶數暴增。

台灣房屋研究中心執行長邱太（火宣）指出，台北市住宅供給短缺八萬多戶，主因台北市各項資源優勢，都是其他縣市難以取代的，因此讓台北成為全台設籍需求最強勁的縣市，並且短缺數量逐漸擴大，在持續供不應求的情況下，更成為房地產市場中最抗跌的地區，短期之內價格下修空間不大。

而高雄市方面，過去一直是供給過剩，但從今年第一季合併升格後，供不應求的現象變得越來越嚴重。房市研究員王昫云認為，在台北房價居高不下，及奢侈稅加徵的兩大壓力之下，高雄市成為台灣房地產的第二個溫床，特別是在升格後，就業機會大增，財政經費也增加，再加上多方重大建設、綠地等利多加持，使高雄市能見度提高，未來房價也持續看漲。

「供過於求」部分，邱太（火宣）表示，台中市是全台最愛辦理土地重劃的縣市，公辦重劃區已經規劃到第十四期，開發土地上千公頃，建商卯起來拚命蓋，卻讓餘屋去化速度慢，造成明顯的供過於求。而新北市歷年來都是供過於求，但差距已經逐年縮小，顯示其他縣市移民到大台北的需求是越來越殷切。

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

商辦巿場買氣呈現兩極發展，小型標案不是流標就是低價標脫，但地段佳、整棟優質標案則高價標出，且不斷刷新區域新高。根據永慶資產管理統計，今年台北市商辦均價每坪59.2萬、年漲2成，再創歷史新高！

展望明年，永慶資產管理總經理葉凌棋指出，商辦標案可望減少，除非重量級優質個案，否則多以議價方式釋出。

永慶資產管理分析，今年商辦成交均價每坪59.2萬，逼近每坪60萬元大關，價格較去年的每坪49.3萬、漲幅20.1％，預估全年成交件數將增加3.4％。

永慶資產管理協理黃增福表示，標售熱，商辦單價及總價明顯拉高，使今年商辦總交易金額大幅成長，壽險業及投資大戶持續加碼，今年購買商辦作為置產及自用需求的客源穩定成長，比重分別有52％及33％。

觀察台北市商辦交易量的主要商圈分布，依永慶資產管理統計，今年商辦交易量最多的前3名商圈為敦南商圈、內科商圈及信義商圈，其佔比分別為27％、19％及15％。黃增福分析，今年標售巿場最熱的敦南商圈，商業機能成熟度，吸金力強、增值空間大，故置產買家不惜重金加碼布局。

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中國時報【王莫昀╱台北報導】

大陸全國政協主席賈慶林一席「否定九二共識，兩岸協商就難以為繼」言論，讓房地產從業人員擔心兩岸和平紅利消失，恐衝擊房巿！德霖技術學院不動產經營系助理教授張欣民指出，這一波房巿榮景長達八年，堪稱史上最長，惟近三年熱度主要源於兩岸和平紅利挹注，兩岸關係一旦陷入僵局，房地產很快被打回原形。

「兩岸關係倒退，現處於盤整階段的台灣房巿，反轉態勢將會確立！」身兼不動產仲介公會全聯會公關主委的張欣民認為，歐債、美債疑慮未除、台股動盪、奢侈稅效應持續發酵下，若加上兩岸關係倒退嚕的利空襲擊，房價下跌不是一年半載，預期明年房價跌幅上看一成五至二成五。

面對未來房巿不確定性升高，不少房地產基層員工忍不住抱怨，外界關心科技業大放無薪假，卻沒有人關心房仲、裝潢等房地產相關產業。之前在房仲業工作的李恆宇直言，房仲業已出現關店潮，特別是過去投資客猖獗的地區，許多店頭收了後，沒有其他業者願意進駐下，相關經紀人、行政人員陷入失業困境。

「從事房仲業並不希望房價大漲或大跌，從過去經驗可以得知，兩岸和平，房巿才會穩定。」東森房屋文山加盟店長張益華不諱言，最近部分準備購屋的民眾，眼見股巿不好，國際經濟情勢低迷，總統大選又選情緊繃，連兩岸關係都可能不進反退，心中忐忑不安，表明要到選後才能做出決定。

也有業者持不同看法，常往來兩岸的中信房屋竹苗區經營者會會長蘇俊逸直言，兩岸經濟交流相當綿密，不論那一黨總統候選人當選，最後政策都會以民眾福祉為依歸，差別只在磨合陣痛期長短，加上大陸領導階層明年也將改組，相信他們亦會考慮兩地人民需求。

單純就房價漲跌分析，消費者態度不一，住在新北巿，看屋一年多，因房價太高，總是買不下手的陳雅燕認為，政府理應整頓房巿，像是蔡英文主張一年內推動實價課稅等，讓房巿更趨健全，屆時房價下跌，對長期為房價所苦的民眾來說，可謂一大福音。

也有消費者抱持不同看法，目前暫停看屋的置產族李國華指出，全球景氣不佳之際，兩岸關係陷入緊張，房價下修恐會長達數年，期間出手購屋的民眾可能陷入買在房巿初跌段的窘境，購屋之後，才發現房子巿值持續縮水。

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新北市新店地區的知名大社區花園新城，因為污水處理不當，造成大台北地區飲用水水源蘭溪受到污染，經過市府派員處理之後，向建商求償。台北地方法院審理之後，認定社區建商疏於維護，判賠近八百萬元。

（杜大澂報導）

花園新城是新店知名的大型社區，蓋在新烏路上的山坡地，不過，疑似社區的污水處理設施老舊，建商又疏於維護，造成社區的污水溢出，甚至流入翡翠水庫上游的蘭溪，由於蘭溪是大台北地區的飲用水水源，新北市府緊急派員處理，連同社區的污水設施，總共花了一年時間，才全部維修完畢，費用則是高達近八百萬元。

市府認為社區建商疏於維護，提出民事訴訟求償，不過，法院審理時，建商辨稱，市府曾經趕人讓建商無法自行維修，市府也沒有提過污染情形，因此，拒絕賠償。

法院最後認定，市府基於民眾公共利益，出面幫建商維修，當然有權向建商收取代為管理費用，因此，判決建商敗訴，須支付這筆款項，不過，全案還可繼續上訴。

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房仲業者今天(20日)指出，象徵房市景氣的申請建照數量今年可能創下近4年的新高，主要是桃竹地區以南的推案量居多，雙北市則受景氣信心面與高房價影響而下滑。展望明年，房仲業者認為狀況應該和今年差不多。

房仲業者「信義房屋」表示，預售市場在今年前10月的住宅類戶數，核准建照推案戶數達7.8萬戶，全年有機會超越去年、挑戰9萬戶，創下近4年新高。業者分析指出，雖然房市交易量在下半年逐漸下降，但每個月的推案數變動不大，因為選舉與稅制的改變只是對信心面的短期干擾，有土地在手的建商還是會持續推案，市場也有一定需求。

在各區域推案數量變化上，桃竹地區以南是主要成長地區，隨基本面改善朝正向復甦；雙北市則因為容易受到景氣信心與高房價等因素影響，使得推案數下滑。

展望明年，業者認為狀況應該和今年差不多。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說：『(原音)因為看起來明年大概還是覺得房市還是有一些外部景氣的挑戰，像雙北市來講，可能之前很多建商取得土地的成本已經很高了，如果遇到景氣的調整，可能在推案上會更小心翼翼、更謹慎，所以量要大也不太容易。』

至於桃竹以南地區，因為價格較低，只要景氣不太差，還是有一定的基本市場需求，這些區域的推案量會相對穩定。

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工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

距離2012年總統大選前倒數1個月不到，也是上周立法院三讀通過實價登錄相關條文後屆滿1周，近1周的房市，儼然陷入窒息期，買賣雙方都以靜待變。

展望年關前後房市，總統大選已經成為牽動買氣榮枯的最大變數，明年329黃金檔期，則是觀察2012年房市景氣變化的最佳指標。

根據最新調查顯示，代銷、仲介以及建商，觀察實價登錄三讀通過後，第1個星期的假日的交易情況後發現，全台房市買氣更觀望、停滯。

一來是總統選情陷入膠著、大家都在觀望，等待最後1個月，二來是實價登錄後，大家仍質疑未來會不會實價課稅？因為政府始終都沒有講清楚。

冠德建設副總經理洪錦欽昨（19）日表示，冠德目前正銷售中的預售屋接待中心，所接觸到的客戶反應顯示，大家普遍還能接受實價登錄，因為預售屋目前還沒辦理保存登記、沒有產權，不必實價登錄。但未來預售屋怎麼登錄？都沒有施行細則，因此對於預售屋的客戶來說，沒有太大影響。

不過，洪錦欽表示總統大選，還是牽動未來房市走勢、客戶出手意願的最大關鍵。

尤其，這2、3個月以來，房市買氣很清淡，進場看屋的客戶多半是已來看過的回籠客，因此，距離選前的1個月之際，預期膠著氣氛依舊，選後329檔的推案熱度，將是觀察指標。

創意家廣告副總經理何志正則表示，實價登錄三讀後1周以來，購屋客戶面對的衝擊並不大，反而是選戰陷入膠著，明年選後房市的走勢究竟會如何？這才是客戶高度關注的關鍵。

另外，實價登錄目前在預售屋市場，對客戶來說，最大的疑慮，是在於未來政府是否會按實價課稅，畢竟政府迄今並未對全民有所交待。

中古屋方面，信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，實價登錄三讀後這1周來，中古屋客戶反對意見不大，因為年關前買方幾乎都以自住客為主，屬於剛性需求，並不介意實價登錄與否。反倒是2012年總統大選結果，才是自住客和置產客的關注焦點。

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工商時報【記者潘臆涵╱台北報導】

繼立院三讀通過「不動產實價登錄制度」，上周六總統辯論「實價課稅」成為焦點，並衝擊昨（19）日營建股應聲重挫6.26％，連帶拖累金融股大跌逾4％，成為台股大跌151點的震央。包括大眾銀、日盛金、皇鼎、新建、中壽、綠意、京城銀等全數亮燈跌停作收。

統計自12月1日金融及營建本波高點下跌以來，包括中壽、華南金等融資張數不減反增，中壽融資餘額昨更持續攀高至10.72萬張，股價卻跌停，三大法人合計賣超逾1萬張。

禮正投顧總經理毛仁傑認為，朝野兩黨總統候選人的民調過於接近，投資人擔心選後變天，兩岸正在進行的金融利多將會暫停，則今年最有影響的兩個利多題材包括中國市場開放，及中國參股台灣金融機構都將成為一個大問號。

營建族群同時受內憂外患影響，全球都在積極打壓房價，總統選舉的不確定性讓股市及房價的信心低落，資產營建類股在買盤縮手的情況下，賣壓一出籠，股價更容易急跌。金融類股在打房下，房地產貸款呆帳也自然會提昇，間接受到波及。

華南投顧董事長儲祥生表示，目前房市成交量萎縮，在實際成交價的資料庫尚未有足夠比數建置下，實價課稅真正要實施，恐怕要需要五年以上，實價登錄對營建業股價的衝擊已在上周反應，昨日大跌只是短線心理影響。但近期房地產成交量低迷，推案大幅減少，對未來兩年的入帳將有重大影響，如銀行不能維持利率，則營建業後市堪憂。

台新投顧董事長吳火生表示，雖然實價登錄不等同於實價課稅，但實價課稅是必然也是正確的趨勢，只是時間早晚的問題。金融類股雖多少會因房價修正，房屋貸款金額減少影響，但主要關鍵還是要看歐債後續的發展。

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象徵市場興衰的建照數量，今年呈現兩極走勢，上半年景氣暢旺，開發商樂於請照推案，預售市場前10月的住宅類戶數，核准建照推案戶數達7.8萬戶，全年有機會超越去年的8.5萬戶，創下2008年以來的新高。

信義房屋統計，2006年到2008年核發建照的戶數中，北市與新北市佔4成，今年僅占23%，台北市今年前10月的建照核發量僅3528戶，不及2006、2007年高峰期的4成；新北市今年前10月的建照量僅剩1萬4469戶，不及2006、2007年的一半，顯然大台北市場的推案數戶快速下滑。

大台北以外的市場過去幾年有效去化市場空屋，加上新案順利去化帶動整體房價走揚，建商加快推案腳步。桃園、新竹及台中地區今年申請建照戶數量有機會挑戰萬戶，高雄市則有機會創下近6年高點的1萬2954戶。

信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮指出，台北市近年市中心土地朝「豪宅」方向規劃，加上土地取得不易，戶數越推越少，價格卻越賣越高；而新北市近年的林口、三峽大型造鎮案已告一段落，在缺乏重劃區的大型造鎮推案下，不再推案爆量，今年有機會挑戰建照1.6萬戶，但仍難敵2006年的3.7萬戶。

蘇啟榮指出，大台北以外區域的開發商推案積極，核發建照戶數最多的是高雄市，近年高雄地區的餘屋量已有效去化，甚至在地建商開始規劃預售產品，顯示高雄房市脫胎換骨，房市基本面改善搭配整體景氣回溫。

桃園地區則受大台北房市帶動，台北客到桃園購屋，大台北開發商也前進桃園推案，今年桃園建照戶數有機會挑戰2007年的1.1萬戶。

新竹地區今年前10月累計建照數戶約8800戶，有機會挑戰去年9400戶，創下近年新高，台中地區則同樣有機會超過萬戶，挑戰1.2萬戶以上的高檔水準。

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兵分二十七路！12月7日上午七點半，檢調以偵辦重大經濟案件的大陣仗，搜查列名房市炒手「三黃一劉」，綽號「勇哥」的北市中古屋投資大戶黃勇義住處、公司，以及旗下的炒房家族人頭戶，驚動地產投資圈。

《黑心投資客炒房告白》作者鄭詩韋指出，黃勇義鎖定北市中正、大安精華區的老舊公寓，進行全面掃貨之後，其炒房手段主要有兩個模式，如果是短期脫手的物件，會先進行天花板、新鋪地板以及牆壁粉刷，所謂「天地壁」整建施工重新包裝，隨即透過房仲出貨；另一個途徑，就是使用人頭買下舊公寓不同樓層，整批和建商談都更合作，持有物件的時間較長，但獲利比短期進出更為可觀。

據指出，這回檢調之所以能夠全面掌握黃勇義的人頭炒房集團，就是他傳真給房仲的一紙賣屋總表，成為遭民代檢舉的具體炒房事證，檢調再循線要求貸款銀行供出人頭資料，一網打盡，讓黃勇義成為「三黃一劉」當中，唯一因涉逃漏稅遭羈押的職業投資客。

鄭詩韋分析，黃勇義下手快狠，最高紀錄手上握有逾兩百筆北市精華區物件，對想衝業績的房仲來說，勇哥更是物件調度的源頭，甚至在售出物件之後，若還有買家指名成交，黃勇義會再次出面高價買回，以更高價回售給房仲業者的客戶，製造重複交易卻不斷刷新區域行情的紀錄。但如今，這個炒房戲法被拆穿，個體戶盤商沒有生存空間，大幅降低區域中古屋房價急漲的機率。

效應一：投資買氣退 投資客占比，降至一成五

永慶房屋傳媒中心經理李建興指出，黃勇義早在今年三月，就遭檢舉炒房，過去半年來，從預售市場到成屋市場，短期投資客進場即已明顯收斂。永慶房屋調查，今年六月奢侈稅實施之前，永慶房屋調查，北市房地產買賣有四成五比例，是投資客買進，但到今年九月，則已銳減至一成五，勇哥遭搜索一事登上媒體版面，遏止人頭買房，市場上投資客的比例勢必持續破底。

效應二：養房風再起 投資客靜制動，轉售為租

信義房屋信義店店長鄭堡聰表示，由於奢侈稅已經上路，兩年內移轉的物件將被課徵10％到15％的稅率，若在奢侈稅上路之前沒有出場的投資客，短期內因利率水準尚低，目前手上握有的物件，多數是轉售為租，「養房」風再起，不少屋主寧可當包租公，因此出現拋售潮的機率並不高。

效應三：房價將下修 北市有一成以上議價空間

而從今年六月奢侈稅上路起，到日前檢調徹查勇哥人頭炒房，這段期間市場投資買氣持續退潮，房市出現反轉下修的機率大幅攀升，加上歐債風暴與股市重挫，口袋深度不足的投資客終究得認賠出場，是現階段可以預見的結果，對買方來說，北市物件約有10％至15％的議價空間，也是今年以來的最佳買點。

居住正義的打房政策，讓炒房投資大戶落網現形，固然大快人心，但檢調抓了一個「勇哥」，只是收殺一儆百的短期效果，距離實現房價合理化的目標，才正起步上路。

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明年房價可能跌3～5%

記者陳永吉／台北報導

立法院在這個院會通過了地政三法，其中備受矚目的「實價登錄」雖也過關，不過全坤興（2509）執行長廖學新認為，地政三法通過對壓抑房價沒有特別幫助。他說，藍綠都在打高房價，預期明年房價可能跌3-5%，呈現量縮價穩。

廖學新表示，房價實價登錄後，將會使得現在公告地價慢慢向市價靠攏，地價稅未來可能會提高，同樣的，建商容積移轉成本也會增加，買容積會慢慢降低，過去由建商負擔容積，將由政府自己出面徵收。

不過這次實價登錄沒有將預售屋納入須即時公告範圍中，讓全坤興鬆了一口氣。廖學新說，如果預售屋售價也要即時登錄，到時候交易秩序會出問題，可能前一天買的客戶隔天就打電話來抱怨自己買高了，所以銷售結案再公告，相對合理。

他認為，今年房市相當詭異，藍綠都在打高房價，有人說可讓房價回歸理性，是短空長多，但打下來波及面太廣，整個房市成交量萎縮，預期明年房價可能跌3-5%，呈現量縮價穩，但有專家說要跌15%，這樣建商幾乎都要虧本賣，不太合理，倒是一些區域內開價太誇張建案，會回到合理價格。

推案改為訴求年輕族群

廖學新指出，現在公司的推案策略，就是不要推出那種給投資客買的建案，房子設計也不要浪費無謂的空間，室內空間要夠用、公設要低，訴求年輕族群，他坦言，現在要看市場有沒有需求，房子賣不賣得動最重要，總價1000萬以內，自備款200萬元最剛好。

全坤興是目前上市櫃建商中經營都市更新最有實績的公司，不過廖學新說，雖然現在房市景氣下滑，但都更還是不好談，自從台北市政府打出「一坪換兩坪」的政策，很多案子都要重談，但實際上要能一坪換兩坪是需要很多條件的，10個案子大概只有2個符合，所以都更還是要長期抗戰。

房市不佳，但因全坤興都更案比重較高，因此廖學新說，景氣對全坤興影響沒那麼大，公司一直賺合理的錢，不會大起大落，而且都更投入的自有資金比重很低，是以人力跟時間換取土地資源。

至於明年推案進度，廖學新說，要看景氣情況，估計上半年是療傷階段，公司第三季才會在新北市推出洲子洋重劃區內的3個建案，其中2個建案瞄準首購族，總價1000萬上下，坪數介於26-37坪；另外都更案貴陽街一期目前已經拆了1/4舊房子，估計最快也是明年第二季推出。

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全球景氣不明，國內政策打房，還有總統大選變數，下半年台灣房地產進入寒冬。幾乎可確定全年成交量比金融海嘯當年更慘，法院法拍屋的成交率連帶受到影響。

內政部公布10月份全國建物所有權登記資料，買賣移轉棟數持續下滑，拍賣移轉棟數是2004年以來單月新低，僅有846棟。另根據寬頻房訊投資研究室統計，五都1至11月法拍成交率比去年同期減少約5.11%。

寬頻房訊分析，法拍市場清淡，意味銀行利率維持低檔，即使手頭緊的屋主，透過中古市場就能脫手，減少流入法拍市場的機會。

台灣房屋研究中心執行長邱太(火宣)表示，台灣自住房貸利率約在1.84%至2%，中國大陸6%至7%、美國3.5%至3.6%，香港4.5%左右，台灣房貸利率相較之下非常低。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）上路後，不僅拍賣移轉量走低，拍賣占所有建物移轉比重也一路萎縮。

徐佳馨表示，一方面可能是屋主在低利環境下仍有支撐，債權人觀望市場，不急著處理債權，也是原因之一。市場不好，不少法拍案的一拍價格過高，往往到了二拍、三拍才有機會標脫，種種因素都減緩法拍移轉速度。

奢侈稅上路，一般房市交易以首購族等自用需求為主。同樣地，根據寬頻房訊分析，近期法拍市場多由有自住需求的民眾支撐。

寬頻房訊指出，以大台北地區為例，除了台北市精華地段搶手，受歡迎的還有外圍區域的低總價房屋。新北市11月份成交率21%，比10月提升2.23個百分點；但得標平均單價10月每坪新台幣12.08萬元，11月下降到6.23萬元。

徐佳馨表示，法拍取得的房屋仍受奢侈稅兩年限制，自然導致短期投資客紛紛退場。

對於想趁不景氣在法拍市場撿便宜的民眾，徐佳馨說，現階段買氣淡如水，但法拍不見爆量，未來市場動向相對詭譎，撿便宜難度可能比想像中更高。

寬頻房訊投資研究室則建議自住客，多看屋，多比較，反向思考，耐心尋找，還是有機會找到符合預算的住家。

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公共電視、中央通訊社、中國時報、自由時報、聯合報、蘋果日報共同主辦的「2012總統大選電視辯論」第三場下午登場，社會住宅推動聯盟發言人彭揚凱提問「對社會住宅有何具體目標？是否願意承諾推動落實不動產實價課稅修法」，宋楚瑜做上述表示。

宋楚瑜表示，願承諾落實不動產實價課稅，但須有完整配套措施，「若隨意改革而無相關配套，會產生很多副作用」。

宋楚瑜指出，台灣住宅自有率高達8到9成，「是全世界少有」，他認為社會住宅主要須照顧中低收入戶及離家到都市就業、創業的青年人，他承諾會對都市住宅政策做大幅度改變。

宋楚瑜主張，都市住宅必須有公有土地，並要改善周邊交通並加強生活功能，他最後還提出「兩桶金計畫」，讓居住租金不超過收入的20%、租金僅為附近房價租金的75%，住5年後還退還部分的租金，作為第一桶金，讓年輕人預先提撥他們自己的勞退基金，當作第二桶金。

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工商時報【蔡惠芳】

「近4年來，台灣經濟一波波打破重重鎖國障礙，開放效率是過去50年所僅見。」台北市信義計畫區松仁路上的戴德梁行台灣分公司辦公室，現在每天都得接待外資法人和本土法人客戶，戴德梁行董事總經理顏炳立對來訪外賓簡報說：「台灣的資產價值，正在被重估！每坪千萬地價、每坪200萬房價的時代已來臨！這是過去根本無法想像的！」

光是11月到12月上旬，顏炳立帶著一批批潛在客戶到台北市敦化南路兩旁的林立大樓進行DD（實地查核），這群準買家背景，從壽險業、傳產業到港資、國外私募基金，統統都有，而且目標一致，都是為了獵樓。

「這4年，台灣不再鎖國，房價結構統統改變了，我只能用4個字形容：回不去了！」顏炳立形容，所得、房價統統都回不去了，像忠孝東路店面已站上每坪900多萬元，敦南土地已突破千萬元，天價一再被改寫的現象，明年還是會持續，但，前提是兩岸目前的穩定關係不變。

10餘年來，一直深耕台北市內湖科技園區廠辦市場的超營實業公司總經理楊仁鈞，也很深刻體認到，近4年來台灣大步走向開放之路，他觀察到，內科外商客戶明顯增加、買樓租樓的企業一家家開張，陸客也來了，最明顯的案例是，大直美麗華商圈附近的「摩鐵」（Motel），本來每間房都是一大張的雙人床，這三年陸續改裝為兩張單人床，以方便商務客、陸客觀光客下榻，住房率都是滿滿的。

還有，內湖很多餐廳每到中午，總會看到一車車的大型遊覽車，絡繹不絕載來陸客團享用台灣美食，楊仁鈞發現，內湖都市景觀正隨著外來客增加而改變，而且「馬政府也不再A錢！」開放政策一一上路，徹底打破鎖國狀態。

經常穿梭兩岸、台北和台中之間的鄉林建設董事長賴正鎰，也驚覺兩岸關係過去冷凍了10幾年後，近4年來的大三通、兩岸直航、金融MOU和ECFA陸續簽訂並生效、也開放陸資來台投資和自由行，已大大改變了台灣，台北飛上海只要1小時20分鐘就到，搭飛機到香港也經常碰到到台灣看不動產的外資法人，連拿出綠色的中華民國護照到飯店Check in，也會被升等。

賴正鎰強調，最具意義的是，台灣的國際能見度提高了，外國人對投資台灣的興趣大大提高，現在，誰也不願意走回頭路，也不願讓好不容易開放的大門，再度關上。

12月初台中市中港路上的「鄉林皇居」一樓Lobby，雖然陰冷的天氣，讓頂樓無邊際游泳池，反射出令人目眩的地中海藍，特別前來觀摩參訪的陸客團，看得興致勃勃。

「我們接待國外參訪團，中國大陸至少占9成，平均1年至少要接待230團以上的陸客團！」賴正鎰說，鄉林集團過去10年至少接待上千團外賓和陸客參訪團，尤其這3、4年幾乎每天要接待1團，所以他常開玩笑：「大陸設有國台辦，我們鄉林卻設有『對陸辦』，專門接待大陸參訪人士。」有些拿到國外或香港護照的大陸人士，都已是鄉林的忠實客戶。

不過，賴正鎰擔心，如果兩岸關係「倒退嚕」，現在積極洽談和鄉林合作進大陸的日本、歐洲和美國外資企業，可能會因擔心台灣二次鎖國而暫時觀望，如此一來，台灣面臨歐美二次衰退的潛在衝擊也會更大。

台灣房屋首席總經理彭培業也期待台灣繼續走向開放之路，今年台灣房屋在桃園國際機場航廈中首度設置近百坪、展現橘色CI的「台灣房屋館」，每天都吸引很多外國觀光客來拍照；不過，彭培業主張台灣要更有活力、更有動力，絕對不會再重回鎖國時代，讓資金被邊緣化、國家競爭力被邊緣化。

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台北市第一處公營住宅「大龍峒公營出租住宅」，今天(十六號)下午抽籤，其中一房型因為申請出租的人數多，抽中的比率只有百分之二點七，相當低，而周邊的租屋行情，房仲業者表示，以十年以內的電梯大樓出租房，一房型租金大約在一萬三千元上下、三房型約兩萬三千元上下，大龍峒公營住宅的租金算便宜，加上一房及三房型的坪數都較大，才會造成搶租熱潮。(林麗玉報導)

台北市大龍峒公營住宅十六號抽籤，由於只有一百一十戶，其中一房型三十戶一千零八十一人申請，平均抽中機率為百分之二點七，至於三房型八十戶一百七十人申請，抽中的中籤率為百分之四十七，其實抽中機率都不算高，之所以造成搶租熱潮，比較一下周邊租屋行情，與十年以下電梯大樓相比較，房仲業者蘇聖雄說，周邊同路段的租屋行情，一房型在一萬三千元左右，三房型在兩萬三千元左右，大龍峒公營住宅全新，加上一房型租金一萬元、三房型一萬九千元，加上一房型有二十六坪、三房型四十八坪坪數大，相較之下便宜。

房仲業者表示，民眾租房子最在意的除了租金、就是地點好、交通便利，不過大龍峒公營住宅招租，畢竟數戶不多，並沒有影響周邊的租屋行情太多。

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奢侈稅開徵後，房市近半年來陷入急凍，加上低利率因素，讓許多屋主在不願降價求售的情形下「轉售待租」，根據房仲業者統計到十二月，北市各行政區的投資報酬率，文山區以百分之三點七，榮登高收益榜首，其次為萬華、大同、北投、內湖及南港，都有百分之三以上的表現。然而房價較高的大安與信義，由於成本因素，投報率只有百分之二的水準，成為北市最低。（何庭歡報導）

業者就住宅單價，與租金行情計算的投資報酬率來看，文山區平均住宅單價每坪將近三十五萬，但租金單價卻有每坪一千零五十六元，投報率高達3.7%，遠勝於目前只有2%左右的自住房貸利率，加上區內文教氣息濃厚，學生與公教族群租屋需求強勁，讓收益表現相當突出，成為長期投資新亮點。

然而備受投資人矚目的高房價精華區大安與信義，租金投報率卻是在北市各行政區中敬陪末座。中信房屋市場研究中心分析，由於這兩區持有成本較高，投報率相對略低，加上房價不斷上升，但近幾年民眾薪資收入的實質增加，遠遠趕不上物價飆漲，導致租金行情波動並不大，使得這兩區的出租收益都不高，投資報酬率只有2%的水準。

至於萬華及北投的租金單價，雖然沒達到千元門檻，但因房價在北市屬於相對低價，因此還能有3%以上的高報酬。而今年表現較突出的黑馬為大同區，受到蘆洲線及新莊線相繼通車的利多，使得租屋需求大增，行情走俏，投報率水準也有3.3%。

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